一、城市化推进、居民收入持续提升，房地产市场空间仍然巨大
二、政策：由“控”转“稳”，因城施策，优化短期调控完善长效机制
1 以史为鉴：近三轮周期的政策底对比
2 政策预判：“控房价”转向“稳房价”，长效机制破局
3 2010年以来3轮政策周期回顾和调控现状
三、强者恒强，房地产行业集中度将继续提升
1 2016年起大型房企市占率加速提升
2 行业集中度为何从2016年持续加速提升
3 强者恒强，未来行业集中度将继续提升
四、销售：去库存红利消退，2019年销售面积增速预计-5.4%
1 2019年销售面积增速预计-5.4%
2 本轮房地产行情特征
3 本轮房地产景气周期受益于三大红利
五、投资：增速显著下行，2019年开发投资增速预计4-5%
1 2019年开发投资增速预计4-5%
2 本轮周期投资持续强劲
