目录

　　前 言... 4

　　1. 项目决策背景... 6

　　1.1 地块背景... 6

　　1.2 市场背景... 7

　　1.3 政策背景... 8

　　2. 项目概述... 10

　　2.1 项目区位... 10

　　2.2 项目周边配套状况... 11

　　2.3 项目周边环境... 12

　　2.4 项目市政规划分析... 13

　　2.5 土地价格... 14

　　3. 市场研究... 16

　　3.1 中山整体市场特征概述... 16

　　3.2 区域市场研究... 19

　　3.3 市场竞争分析... 24

　　3.4 市场机会与风险研判... 25

　　4. 地块价值研判... 27

　　4.1 地块市场环境优势归纳... 27

　　4.2 地块SWOT分析... 28

　　4.3 地块SWOT优化策略... 30

　　5. 项目发展定位... 32

　　5.1 项目定位原则与思路... 32

　　5.2 项目市场角色(档次)定位... 35

　　5.3 整体规划定位... 37

　　5.4 项目产品价格定位... 44

　　目 录 

　　Content

　　5.5目标客户定位... 56

　　5.6 营销策略定位... 61

　　6. 整体投资经营方案... 69

　　6.1 初步方案主要技术经济指标... 69

　　6.2 项目投资方案... 69

　　6.3 贷款本金的偿还及利息支付... 70

　　7. 建设的方式和进度安排... 71

　　7.1 开发计划的拟定... 71

　　7.2 建设方式... 71

　　7.3 进度安排... 72

　　8. 项目投资与成本费用估算... 73

　　8.1 土地成本... 73

　　8.2 建安工程及配套费用... 74

　　8.3 开发费用... 74

　　8.4 其他相关费用... 74

　　8.5 项目总投资... 75

　　9. 资金筹措、投资计划及借款利息... 76

　　10. 项目销售和租赁收入测算... 77

　　10.1 住宅与商铺销售单价的确定... 77

　　10.2 总销售收入的确定... 77

　　10.3 综合商业及市场的租金的确定... 80

　　10.4 综合商业的出租计划和出租收入估算... 80

　　10.5 市场在建设期内出租计划和出租收入估算... 81

　　10.6 市场的整体出租计划和出租收入估算表... 82

　　11. 建设项目的财务评价... 83

　　11.1 税金计算... 83

　　目 录 

　　Content

　　11.2 损益表与静态盈利分析... 84

　　11.3 现金流量分析与动态盈利分析... 85

　　11.4 资金来源与运用表的还贷能力分析... 88

　　12. 项目不确定性分析... 90

　　12.1 盈亏平衡分析... 90

　　12.2 敏感性分析... 91

　　13. 项目综合评价与建议... 92

　　13.1 项目经济市场评价... 92

　　13.2 项目经济综合评价... 93

　　13.3 有关说明及建议... 93

关键词：旧城改造项目 天域置业 研究报告