万科进入"辛杰时代"，交出了首份季报。这份成绩单并不好看，但背后其实有不少值得关注的东西。说白了就是：万科现在正处在"刮骨疗伤"阶段，老业务巨亏但新业务在悄悄发力。
今年一季度，万科营收同比暴跌38.3%，归母净利从上年同期亏3.62亿元扩大到亏62.46亿元。这相当于去年同期亏个小目标，今年直接亏出20倍！经营净现金流虽还是负数，但流出幅度变小了，好比出血速度开始减缓，但还在持续失血。
房地产开发业务是拖累业绩的大头，营收同比下降51.1%，卖房子的收入腰斩还多，而经营服务业务营收却同比增长12.1%，物业、物流这些新业务反而逆势增长。万科过去两年为了经营现金流，降价促销，产品成本高于市价，存货跌价损失严重，这些因素都影响了今年一季度的业绩。翻译过来就是：房子卖得便宜还亏本，地价还比房价贵，这买卖咋不亏？
不过，一季度万科销售额同比跌幅39.77%，但比去年同其跌幅收窄了，回款率还超100%。虽然卖房收入还在下滑，但至少收钱速度变快了，有些项目甚至收到超额回款。一些项目销售情况还不错，比如上海四季隐秀项目加推取证去化率84%，杭州云耀之城项目加推取证去化率100%。地段好的豪宅还是抢手货，说明市场分化严重。
万科还完成了不少项目的交付，41%的项目可实现交付即办证。这算是给购房者吃了颗定心丸，但只有四成项目能做到。
在资本债务方面，万科并表口径下新增融资和再融资139亿元，综合成本3.39%，同比下降21个基点。借钱成本降到3字头，比房贷利率还低，这波不亏。深铁给了万科很大支持，分两笔提供70亿元股东借款，借款利率和抵质押率都优于市场惯例水平，还帮万科偿还了98.9亿元公开债。
截至3月底，万科货币资金余额755亿元，虽然短债偿付压力还在，但深铁介入后，偿债更有定力了。手头还有755亿现金，但短期要还的钱更多，全靠国资兜底心里才踏实。万科还计划出售库存A股近7300万股，补充流动性。
临近五一假期，全国楼市都在期待利好政策。万科在"辛杰时代"面临阵痛，但也在努力向前。虽然一季度业绩不好看，但一些积极的信号已经出现，比如销售额跌幅收窄、项目销售情况不错、资本债务端口有支持等。
万科未来能否走出困境，还得看后续的表现和市场的变化。
我的判断是：有国资撑腰能续命，但想重回巅峰得靠两点：
1. 老业务赶紧止血（别再拿高价地）
2. 新业务赶紧造血（服务板块要持续增长）。现在说反转还太早，但至少没在ICU里躺平。
