【课程背景】
城镇化与乡村振兴，以及防范金融风险对政府融资平台的融资限制，大规模实施旧城改造和城市更新，使得企业参与一级开发可能性越来越大。
土地一级开发由于政策、法律等限制，与二级开发在开发思维、方法、模式等方面有着本质的差异。
城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题，为企业开发带来不少难题。
一方面，企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果；另一方面，开发过程中一旦一级开发问题没有处理好，就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。
所以：企业在参与乡村振兴、城镇化过程中，如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。
核心提示
随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现，土地开发重心：
1、从城市中心向城市郊区转移；成片大规模复合开发、区域开发
2、从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移
3、从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变
4、从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变
【课程收益】
1、一级开发的机遇：城市更新、乡村振兴、城镇发展与政策
2、土地一级开发与二级开发：思维、模式与关系
3、一级开发基础、一二级开发联动以及相关法律要求
4、土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径
5、政企合作模式、资金流转与土地流转
6、如何实现土地有效获取和资金的有效流转
7、国内先进案例分享以及关键问题处理机制
8、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析
9、土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立
10、一级开发退出、风险与风险控制模式设计
【课程对象】
1、房企董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、设计副总、营销副总
2、前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、设计部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、设计、营销等部门精英从业者
【金牌讲师】
曾老师：
现任某标杆房企投拓总/原万科规划与投资总监
十余年房地产企业中高层管理经历，国家注册规划师，重庆大学本科毕业。曾任职于万科地产、时代地产等房开企业，常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等乙方设计机构，并曾在政府部门担任建管所代所长，经历房地产项目前期拓展所有角色。
任职房企期间：
主要负责城市更新、新城开发、特色小镇开发相关项目的对外拓展、投资分析及参与投后项目的规划设计管理，负责组织撰写投资报告、规划设计报告，并完成投资分析、模式分析、成本与现金流测算等工作。期间完整经历多个项目的投拓周期，涉及产业勾地、收并购、综合新城开发、ppp等多种项目类型，并成功签约苏州2000亩综合开发项目、宁波600亩产业勾地项目等。
【课程大纲】
第一部分：一级开发机遇与发展现状
Part 01：土地一级开发与城镇化的发展历史
1、城镇化的发展历史
2、土地一级开发在城镇化中承担的主要职责
? 土地一级开发的主要职能
? 土地一级开发的主要流程
? 土地一级开发的主要参与主体与资金运作方式
? 案例：常州新北区土地一级开发的历史分析
Part 02：土地一级开发遇到的主要瓶颈与未来趋势
1、土地一级开发遇到的主要瓶颈
? 供给侧改革与政府隐性负债
? 物权法与产权分割对土地开发带来的主要影响
? 区域下沉之后的经济破题思路
2、土地开发的未来趋势
? 一二线城市中心区的旧改诉求
? 三四线城市的片区开发（文旅开发）诉求
? 经济性弱化、产业性提升的综合诉求
? 监管控制与政策引导的综合诉求
Part 03：一级开发的现行政策梳理
1、乡村振兴、城镇化政策解析
? 城市更新政策
? 棚户区改造
? 乡村振兴与老旧小区改造
? 民间资本参与土地整理的相关规定
2、重点城市的政策解析
? 深圳与珠三角的城市更新政策
? 北京的旧改政策
? 上海的老旧小区改造政策
Part 04：一级开发的规范与要求
1、我国现行法律体系对土地管理的要求
? 操作主体：政府、土地储备中心、城投公司、二级开发公司
? 政策资金通道
2、土地出让金管理和土地储备金管理有关规定
? 国家对土地开发的法律规定；
? 土地出让金的收支两条线；
? 土地储备金管理
? 相关规定带来的操作问题…
3、土地一级开发操作主体的变迁
第二部分：土地一级开发基础
Part 01：区域开发含义和现状
1、区域开发概念、来由；我国区域开发现状
2、区域开发与房地产开发的联系与区别
? 一级开发与二级开发的联系与区别
? 介入一级开发对于二级开发的帮助
? 片区开发对于二级开发的提升与帮助
? 案例：万科良渚文化村
3、区域开发的主要内容
4、区域开发操作主体要求
5、区域开发与房地产开发的差别、关系
Part 02：土地一级开发与流程
1、土地生命周期与一二三级开发
1.1 一级开发
? 起始/终止阶段：从毛地到净地
? 主要内容：征迁、安置、基础设施建设、土地/城市规划调整、土地指标获取、政策处理
? 主要合作伙伴：城市投资公司/城市政府
1.2 二级开发
? 起始/终止阶段：从挂牌到产权
? 主要内容：挂牌/交易，建设，产权，销售/移交
? 主要合作伙伴：开发商/银行/融资机构
1.3 三级运营
? 起始/终止阶段：产权/股权退出
? 主要内容：运营，资产处置/股权退出
? 主要合作伙伴：重资产持有商/轻资产运营商
2、一级开发的几个环节
? 城市进入性；区域开发商业模式设计。定位与规划；区域运作策略与土地营销；区域增值…
3、土地一级开发的基本流程
Part 03：企业参与一级开发模式分析及案例
1、全程运营模式
? 模式解析；全程运营模式的要点
? 浙江宁波某镇生态新城开发（全过程参与）
2、主导整合（资源整合）模式
? 模式解析；操作要点与成功要素
? 江苏苏州某镇高铁新城开发（基建参与）
3、一级主导（二级合作）开发模式
? 模式解析；操作要点与成功要素
? 上海某特色航空运动主题小镇开发（运营参与）
4、PPP投资（公建代建开发）模式
? ?●模式解析；操作要点与成功要素
? 慈溪某生态新城核心区的PPP投资模式案例分析（代建参与）
Part 04：民企介入区域开发的重点与特点浅析
? 二级土地控制程度
? .土地出让金返还制度
? 土地超额收益分成制度
? 政府换届对于政策延续程度的支持分析
第三部分：一二级联动问题解析（讨论课）
Part 1：一级开发过程中的核心问题
1、土地流转方式
? 土地性质、土地指标；土地流转进程安排；土地流转中的成本概算
2、资金流转方式
? 合作投资方式；投资概算；投资计划（年度、季度）；投资与收益关系概算（年度、季度）
? 资金监控方式
? 国内一级开发典型的资金流转模式讲解
3、合作方式与工作界面（合作协议中明确）
? 合作方的权利；合作方的责任（各方干什么）；合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制
Part 2：一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）
1、土地控制含义及控制方式
2、合作协议控制
3、规划控制
? 控制要点、城市案例启示
4、关键设施控制
? 控制要点、城市案例启示
5、流程控制
? 控制要点、城市案例启示
6、其他控制方式
第四部分：一级开发中的成本与风险（讨论课）
Part 1：一级开发中的成本构成
1、成本控制风险与关注因素
? 征迁安置
? 土地流转与面上政策处理
? 基础设施建设
? 公共服务设施建设
? 土地平整与工程立项
? 其他
2、总的成本构成
? 各成本项的构成与比例关系；各成本项的影响因素；各成本项对一级开发总成本的影响
Part 2：土地一及开发中风险与控制
1. 政策风险分析
2. 二级土地控制程度
3. 土地出让金返还制度
4. 土地超额收益分成制度
5. 政府换届对于政策延续程度的支持分析
第五部分：区域开发、一级开发区城市进入性问题
Part 1：一级开发与二级开发城市选择
1、一级开发、二级开发关系
? 二级开发城市选择（以始为终；以终为始）
? 房地产市场城市分类（核心区、外延区、断裂带、飞地）
? 不同房地产市场中一级开发的机会分析
2、一级开发城市选择特征
? 土地市场是房地产市场关系
? 产业、人口对一级开发影响
? 城市、城市群与一级开发
? 城市发展目标（十四五规划）与城市发展政策对一级开发的影响
3、一级开发城市选择中关注的问题
? 城市能级与城市潜力
? 城市发展阶段与城市发展诉求
? 城市发展模式与一级开发政策支撑
? 领导在职与任职情况
第六部分：一级开发与一、二级开发中的政企合作模式
Part 14：政企合作模式
1、政企合作投资模式
? 股份构成关系；出资方式与界定；企业垫资（代垫政府股本）返还方式与计息方式；股份与增值收益的关系…
2、政府合作的管控模式
? 管理架构设计；管理层人选界定；决策机制与流程；资金管理、投资决策机制与管理…
3、政企合作中权、责、利界定
? 政府的权、责、利；投资企业的权、责、利；合作组织的权、责
Part 15：政企合作协议要点（结合案例）
1、一级开发协议的主要内容与结构
2、结合案例（成功合作协议）合作协议的关键点讲解
? 关于合资公司的约定
? 关于项目定位与规划的约定
? 关于基础设施建设的约定
? 关于土地出让与土地指标的约定
? 关于成本约定与资金流转的约定…
Part 16：退出与退出机制
1、一级开发企业退出的含义
2、一级开发企业退出的几种方式
3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题
4、退出过程中核心问题的处理方案
5、方便退出的机制设
