《2021街区商铺以租带售流程方法及按时满铺开业要点》

【课程背景】

　　街区商铺是销售还是自持？街区商铺的退出路径有几条？退出价格的算法？

　　阶段性自持，以租带售如何操盘？售后返租，关键点是什么？

　　新项目如何实现开发与商管抱团，“按时、满铺、精彩开业”？

　　本次课程已在多个商业项目团队进行企业定制内训，商业建筑特色基本为：盒子+街区，深受企业与学员的欢迎，为此，特邀杜老师，于深圳举办本期公开课，与更多小伙伴分享成熟的商管经验与实战总结，特别适合拥有销售型商铺产品的开发公司和商管公司团队学习与参考借鉴。

【课程大纲】

　　第一部分：街区商铺投融管退的逻辑和算法

　　一、退

　　1、退出途径--主要3种

　　证券化：REITS，房地产投资信托基金

　　整售

　　散售

　　课堂讨论：如何看待宝龙商业上市？

　　2、退出价格的算法：

　　收益型房产是指哪些？

　　3种算法--收益法、成本重置法、销售比较法

　　收益法公式--一个商铺值多少钱？【重要】

　　二、管

　　1、运管目标--炒热商铺，促进销售。

　　2、3种运管模式

　　3、3个实用招商运营工具【重要】

　　品类对照表

　　租金定价工具--比较网格法

　　品牌落位方法--品牌属性与商铺价值配对落位法

　　三、融

　　1、开发贷和经营贷

　　2、贷款处置方式

　　3、商管公司的盈亏平衡点出租收租率

　　四、投

　　1、投资逻辑：以退定投

　　2、商管角色定位--如何另四方满意？【重要】

　　3、兼顾租售的产品研发设计

　　三个实用参考资料--某公司社区商业设计要点；某公司室外商铺技术标准；某公司街区美陈标准模块【重要】

　　第二部分：吃透潜在小业主目标和租户目标

　　1、小业主目标

　　安全

　　收益--长期和短期

　　2、租户目标【重要】

　　活好

　　活着

　　课堂演练：计算题

　　第三部分：街区销售型商铺运管模式操盘要点

　　一、售前服务式招商，带租约销售

　　概念

　　适用对象

　　营销组织方法

　　A：自有营销团队、自有招商团队密切协作，自主营销-利弊分析

　　B：自有营销团队与外包营销代理公司合作操盘-利弊分析

　　操盘要点【重要】

　　工作流程

　　7个实用工作表单--租赁意向审批表模板；租赁意向书模板；放弃优先购买权的声明模板；合同审批表模板；三方协议模板；第一份租赁合同模板；第二份租赁合同模板【重要】

　　完整案例：武进金街售前服务式招商，快速攻坚【重要】

　　二、售后租管--承诺售后统一运营，返租+分成

　　概念

　　适用对象

　　营销组织方法和利弊分析

　　操盘要点【案例：租赁合同的承诺返租条款设计】【重要】

　　预算充足、必须列入开发公司的、与商管相关的成本和费用预算

　　工作流程--8步【重要】

　　三、售后免费租管--不统一运营，不承诺回报

　　售后租管目的

　　工作流程

　　3个实用表单--委托服务式招商授权书；业主洽谈信息记录表；已售商铺租赁合同模板【重要】

　　服务内容

　　完整案例：新北金街通过售后免费租管成功维稳【重要】

　　第四部分：筹备期计划模块化技术

　　一、设计逻辑

　　1、模块化定义

　　2、设计模块化工作计划节点的三大逻辑？彼此关系？【模板+案例】【重要】

　　二、重要概念【重要】

　　1、什么是消防四证？

　　2、大证、小证，就是一消、二消吗？

　　3、帮助租户按时取得消防证照的关键点？

　　4、一消、二消同时拿证可行吗？风险点？

　　三、执行要点【重要】

　　1、明确流程指向【案例】

　　2、设立总控部门

　　3、巧用模板【表单】

　　4、亮灯打分【案例-视频】

　　第五部分：影响“按时满铺开业“十大风险点【重要】

　　风险点1 （组织）：规划设计对接不专业

　　风险点2 （组织）：费用不明

　　风险点3 （工程）：交底不清

　　风险点4 （工程/招商）：进场滞后【案例】

　　风险点5 （工程/招商/营运）：图纸管控和一店一色【案例】

　　风险点6 （工程）：流程和标准模糊【案例】

　　风险点7 （工程/组织）：执行力不强【案例】

　　风险点8 （工程/信息）：商场弱智【案例】

　　风险点9（工程/招商）：装修验收、满负荷测试和工程移交【案例】

　　风险点10（物业）：开业安全、交通和政府报备【完整案例】