《土地全周期开发与产业勾地（土地二三级联动）与旧改（土地一二级联动）开发详解》

【课程大纲】

　　第一部分：土地全周期开发的基础概念

　　一、一级开发

　　1、起始/终止阶段：从毛地到净地

　　2、主要内容：征迁、安置、基础设施建设、土地/城市规划调整、土地指标获取、政策处理

　　3、主要合作伙伴：城市投资公司/城市政府

　　二、二级开发

　　1、起始/终止阶段：从挂牌到产权

　　2、主要内容：挂牌/交易，建设，产权，销售/移交

　　3、主要合作伙伴：开发商/银行/融资机构

　　三、三级运营

　　1、起始/终止阶段：产权/股权退出

　　2、主要内容：运营，资产处置/股权退出

　　3、主要合作伙伴：重资产持有商/轻资产运营商

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　　第二部分：产业勾地（土地开发的二三级联动）

　　一、勾地制度的起源与演变

　　1、起源：低迷时期土地托底制度和挂牌制度联动的关系

　　2、演变：从追求土地出让金的一锤子买卖到追求长久的产业税收和多样化的市场服务

　　3、特点：托底协议、举牌保证金、建设开发监管协议

　　4、趋势：随着融资环境的收窄，勾地制度将成为政府城市开发建设的重要方式，产业本身的成长将成为勾地制度中的核心能力

　　二、产业勾地的实际作用与各方角色分析

　　1、实际作用：加强土地二级开发与三级开发的联动能力，让盘子更大，更易平衡投入收益关系，从而形成更长远的合作关系

　　2、政府：目标的提出、土地的整理与收益、裁判员

　　3、开发商：开发部门的实际主体，融资主体，平衡关系的权衡主体，运动员

　　4、重资产持有商：经营性资产的融资主体，用更便宜的钱来降低成本以推得更高的利润

　　5、轻资产运营商：运营能力和税收的实际提供者

　　三、产业勾地（投资端口）的实际操作流程解析

　　1、产业规划

　　2、开发物业的盈利估算

　　3、经营性物业的能力估算

　　4、持有性资产的退出设计

　　5、交易方案设计

　　6、土地交易方案设计

　　四、产业勾地的重点和要点浅析

　　1、整体开发的利润、IRR估算

　　2、经营性物业的盈利风险

　　3、交易方式设计与挂牌条件设计

　　4、持有性资产的退出方案设计及估值

　　5、产业勾地成功的先决条件

　　① 如何找到政府的痛点和关注点

　　② 如何找到具有吸引力的轻资产运营商

　　③ 如何完成持有性物业的退出设计

　　第三部分：旧城更新（土地开发的一二级联动）

　　一、民间资本参与一级开发的地域政策概览

　　1、总数：因城施政，明暗共存，实操为王

　　2、珠三角区域：三旧改造/以深圳的旧改政策为例

　　3、中西部区域：以安置为核心的一级二级开发联动关系（潜规则）/以昆明为例

　　4、长三角区域：基于土地开发固定回报及土地开发溢价分成的开发模式/以余姚、奉化为例

　　二、不同地域土地一级二级联动开发的基本流程与政策风险分析

　　1、民间资产介入一级开发的政策支撑：旧改/城市更新/PPP/类PPP式的政府改造

　　2、一二级联动的基本流程

　　3、政策风险分析

　　① 二级土地控制程度

　　② 土地出让金返还制度

　　③ 土地超额收益分成制度

　　④ 政府换届对于政策延续程度的支持分析

　　三、土地一二级联动的实际操作流程解析

　　1、开发规划

　　2、开发物业的盈利估算

　　3、现金流估算

　　4、交易方案设计

　　5、土地交易方案设计

　　6、风险因对方案

　　四、土地一二级联动开发的重点和要点浅析