研究概要 ...................................................................................................................1
第一部分 项目投资环境研究...................................................................................8
1.1 项目周边区域总体规划和相关市场发展状况..................................................................8
1.1.1 项目周边区域房地产市场发展状况.....................................................................8
1.1.2 项目周边区域总体规划及前景展望...................................................................15
1.2 宏观经济因素分析...........................................................................................................27
1.2.1 苏州宏观经济概况...............................................................................................27
1.2.2 苏州工业园区经济概况.......................................................................................34
1.3 当地政府对于地区性开发投资的政策...........................................................................36
1.2.3 土地供应...............................................................................................................36
1.2.4 区域规划...............................................................................................................37
1.2.5 市政配套设施建设...............................................................................................39
1.2.6 政府鼓励开发的项目类型...................................................................................40
1.2.7 苏州工业园区优惠政策.......................................................................................41
第二部分 项目地区环境分析.................................................................................43
2.1 地区本身的特点以及限制...............................................................................................43
2.1.1 项目地块的整体优点...........................................................................................44
2.1.2 项目地块的整体限制...........................................................................................45
2.2 周边环境调查...................................................................................................................46
2.2.1 项目周边现有功能分布.......................................................................................46
2.2.2 项目周边现有生活配套设施...............................................................................49
2.2.3 项目周边自然景观...............................................................................................50
2.3 地区附近未来发展项目...................................................................................................52
2.4 未来交通网络规划及发展...............................................................................................56
第三部分 项目备选功能初步分析.........................................................................57
3.1 项目功能初选...................................................................................................................59
3.1.1 休闲旅游度假功能...............................................................................................59
3.1.2 酒店、度假村功能...............................................................................................63
3.1.3 配套零售商业及餐饮功能...................................................................................66
3.1.4 医疗中心、SPA 功能...........................................................................................69
3.1.5 生态养殖功能.......................................................................................................72
3.1.6 主题公园功能.......................................................................................................75
3.1.7 生态住宅功能.......................................................................................................78
3.1.8 其他功能...............................................................................................................82
3.2 备选功能初步分析...........................................................................................................84
3.2.1 确定基本功能.......................................................................................................84
3.2.2 确定附属衍生功能...............................................................................................85
第四部分 市场竞争分析.........................................................................................88
4.1 竞争项目一：上海佘山国家旅游度假区........................................................................89
4.1.1 开发布局...............................................................................................................89
4.1.2 功能定位：...........................................................................................................91
4.1.3 竞争力比较及经验借鉴：...................................................................................92
4.2 竞争项目二：杭州之江国家旅游度假区........................................................................94
4.2.1 开发布局：...........................................................................................................94
4.2.2 功能定位：...........................................................................................................96
4.2.3 竞争力比较及经验借鉴：...................................................................................98
4.3 竞争项目三：无锡太湖国家旅游度假区........................................................................99
4.3.1 开发布局: .............................................................................................................99
4.3.2 功能定位：.........................................................................................................101
4.3.3 竞争力比较及经验借鉴：.................................................................................104
4.4 竞争项目四：苏州昆山阳澄湖旅游度假区..................................................................105
4.4.1 开发布局: ...........................................................................................................105
4.4.2 功能定位：.........................................................................................................106
4.4.3 竞争力比较及经验借鉴：.................................................................................108
4.5 竞争项目五：溧阳天目湖旅游度假区.........................................................................110
4.5.1 开发布局：.........................................................................................................110
4.5.2 功能定位：.........................................................................................................111
4.5.3 竞争力比较及经验借鉴：.................................................................................112
4.6 竞争项目六：上海崇明岛东滩生态型社区..................................................................113
4.6.1 开发布局：.........................................................................................................113
4.6.2 功能定位：.........................................................................................................114
4.6.3 竞争力比较及经验借鉴：.................................................................................118
4.7 长三角度假区竞争市场比较分析.................................................................................119
第五部分 市场需求分析.......................................................................................122
5.1 消费者问卷调查.............................................................................................................122
5.2 旅行社人士座谈会.........................................................................................................172
5.1.1 短途旅游概念的理解.........................................................................................172
5.1.2 消费者对旅游休闲的偏好和消费习惯.............................................................173
5.1.3 对现有风景旅游区配套设施的评估.................................................................174
5.1.4 长三角地区旅游业发展的现状.........................................................................174
5.1.5 向旅游者推荐的长江三角洲主要风景旅游景点.............................................174
5.1.6 苏州工业园区、阳澄湖地区认知度测试.........................................................175
5.1.7 苏州工业园区阳澄湖地区风景旅游区功能定位测试.....................................175
第六部分 参考案例研究.......................................................................................176
6.1 佛罗里达PGA 国际度假区............................................................................................176
6.2 拉斯维加斯太阳城.........................................................................................................180
6.3 佩利肯海湾.....................................................................................................................182
6.4 基亚瓦合度假村.............................................................................................................185
6.5 鹿回头半岛旅游度假区.................................................................................................188
第七部分 整体评估与 SWOT 分析.....................................................................193
7.1 项目功能SWOT 分析....................................................................................................193
7.1.1 风景旅游功能.....................................................................................................193
7.1.2 度假村、酒店功能.............................................................................................197
7.1.3 配套零售商业及餐饮设施.................................................................................200
7.1.4 医疗中心、SPA 功能.........................................................................................202
7.1.5 生态养殖功能.....................................................................................................204
7.1.6 主题公园功能.....................................................................................................206
7.1.7 生态住宅功能.....................................................................................................209
7.2 项目功能的组合分析.....................................................................................................212
7.2.1 对备选功能的综合评估.....................................................................................212
7.2.2 对备选功能的筛选原则.....................................................................................214
7.2.3 对项目可能的功能组合进行分析.....................................................................216
7.3 SWOT 分析.....................................................................................................................217
7.3.1 优势（Strength）: .............................................................................................217
7.3.2 劣势（Weakness）： .......................................................................................219
7.3.3 机遇（Opportunity）........................................................................................220
7.3.4 挑战（Threat）: ................................................................................................222
第八部分 总体发展建议.......................................................................................223
8.1 项目开发的可行性.........................................................................................................223
8.2 项目的功能组合.............................................................................................................225
8.3 项目各组成部分的整體佈局和發展規模......................................................................226
8.4 市场定位及目标消费群体.............................................................................................263
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