目         录

　　1、全市及区域房地产市场发展状况与趋势分析... 2

　　1.1近年整体房地产与区域房地产运行状况分析... 2

　　1.2区域住宅供应、销售走势... 4

　　1.3 产品供销结构变化及趋势... 5

　　1.4 区域房价水平... 7

　　1.5 供应产品的建筑类型及风格、户型面积配置特征、住宅品质特征... 8

　　1.6未来发展趋势分析... 10

　　2、项目自身调研分析... 11

　　2.1 项目周边自然环境状况... 11

　　2.2 项目交通便利性状况... 12

　　2.3项目周边配套设施情况... 14

　　2.4 可能存在的对项目不利的干扰因素... 14

　　2.5 区域规划及前景... 14

　　3、区域住宅市场现状与竞争分析... 16

　　3.1 竞争区域研究... 16

　　3.2、项目市场竞争分析... 23

　　3.3、边缘竞争圈分析... 26

　　4、潜在购房者需求调研... 28

　　5、供求关系研究... 29

　　5.1、六合片区不同面积段供、销、潜在需求对比分析... 29

　　5.2、六合片区分套型供、销、潜在需求对比分析... 30

　　5.3 未来各产品可能供应量分析... 30

　　6、项目定位... 32

　　6.1、项目基地概况... 32

　　6.2、项目基地现状... 32

　　6.3、项目基地综合评估... 33

　　6.4、地段价值分析... 33

　　6.5、项目定位分析... 37

　　6.6、目标客群定位... 38

　　6.7、项目定位... 40

　　7、产品定位... 40

　　7.1、总体规划... 40

　　7.2、产品规划... 42

　　8、价格定位建议... 48

　　8.1 价格制定依据... 48

　　8.2 总体价格策略... 48

　　8.3 项目单价建议... 48

　　8.4 项目总价建议... 51

　　9、财务分析... 52

　　9.1、成本估算... 52

　　9.2、项目收益部分模拟... 52

　　9.3、项目不确定性分析及开发经营风险分析... 54 

　　报告摘要：

　　1、  项目具有很好的地段优势，地段是本案的核心卖点；

　　2、  项目主要竞争对手为金宁广场，但本案在其后面开发，可以避免该项目遇到的问题，完全可以塑造成六合本地的明星楼盘；

　　3、  其它竞争项目主要对本案形成分流作用，但是本案完全可以通过自身产品的塑造寻找本案足够的客户，销售上压力并不明显；

　　4、  由于六合目前的住宅市场仍处于初级发展阶段，潜在购房者主要以首次购房和改善居住条件为主，所以本案住宅以中小面积实用户型和中等面积改善功能型产品为主，优化户型、合理控制面积是在扩大消费群体的同时提升项目单价的最重要手段；

　　5、  本案的立面为新古典主义，在住宅市场并不发达的六合，新古典主义的楼盘风格会给人以耳目一新的视觉影响和庄重、大气的高贵质感，必能受到市场的关注，如江宁的市政天元城、麒麟的银河湾以及城东的御水湾等项目都在特定的阶段取得了很好的市场表现；

　　6、  本案一期均价3100元/平米左右，开盘价格应低于对面金宁广场，以取得良好的开端，并随着产品逐渐呈现，实现价格的提升，在项目中期超越金宁广场；

　　7、  本案商业建筑面积约2.5万平米，其余均为住宅及配套建设；

　　8、  本案商业由三层综合性商业和沿河步行街组成；

　　10、本案体现便捷的特点，同时体现休闲的功能，三层综合商业由专卖店（一般随超市引进）；综合超市以及餐饮、休闲、娱乐构成，步行街体现休闲功能；

　　11、本案商业目的改善区域居民的生活质量，同时回流目前被大厂、桥北等区域分流的客群。

　　12、本案商业在销售的同时应提前完成一定的招商，以投资者以信心

　　13、本案商业分割以小面积为主，在投资热情不高、投资能力不强的六合区域小面积分割有利于扩大客户来源

　　 

　　总而言之，本案能否成功并不依赖于外部条件，而是项目本身的塑造，包括产品、建筑风格、面积控制、商业运作等各方面。

　　 

关键词：绿地集团 可行性报告 项目定位