目  录

　　前言   项目研究背景... 2

　　1项目开发要素... 2

　　1.1项目概况... 2

　　1.2项目规划要求... 2

　　2项目开发背景... 2

　　2.1 项目形成背景... 2

　　2.2 发展商开发目标及限制条件... 3

　　第一部分   项目整体定位... 5

　　1. 项目分析（定位前提）... 5

　　1.1项目条件与地块解析... 5

　　1.2项目SWOT分析... 8

　　1.3项目发展难点... 10

　　2. 项目发展方向判断... 11

　　2.1项目各类物业区域竞争分析... 11

　　2.2项目总体发展战略... 15

　　3．项目参考案例借鉴... 17

　　4. 项目整体定位... 24

　　4.1项目产品定位... 24

　　4.2项目形象定位... 26

　　4.3项目客户定位... 27

　　4.4项目价格定位... 31

　　第二部分   项目发展建议... 34

　　1.项目规划原则及方案建议... 34

　　1.1总体规划设计原则... 34

　　1.2项目规划建筑指标... 36

　　1.3项目总体平面布局方案... 37

　　2.各类物业发展方案建议... 38

　　2.1规划设计要点说明... 38

　　2.2建筑设计参数检讨... 39

　　2.3建筑风格及外立面建议... 41

　　2.4各类物业特色及配置建议... 44

　　2.5项目交通组织设计建议... 53

　　 

　　2.6环境景观设计要点建议... 54

　　2.7社区服务及物业管理要点... 56

　　2.8装修标准及装修套餐建议... 60

　　2.9配套设施建议... 63

　　第三部分   项目财务分析... 69

　　1项目开发建议及经营的组织与实施... 69

　　1.1主要经济技术指标... 69

　　1.2项目开发时机... 70

　　1.3项目实施进度计划... 70

　　1.3.项目租售时间及计划说明... 73

　　2项目投资估算... 75

　　3项目收入预测... 77

　　4方案财务评价... 80

　　5敏感性分析... 84

　　6风险分析... 85

　　附录部分   市场背景研究... 88

　　1.长沙市社会经济发展状况... 88

　　1.1 长沙市概况... 88

　　1.2 长沙市总体经济状况评析... 90

　　1.3 长沙市市区发展状况分析... 94

　　2. 长沙市城市发展规划及其对项目发展的影响... 99

　　2.1 长沙市城市总体规划... 99

　　2.2 项目片区未来发展规划... 102

　　3. 长沙市房地产市场发展状况... 104

　　3.1长沙市房地产宏观市场状况... 104

　　4. 长沙市房地产市场各类物业发展状况... 110

　　4.1长沙市写字楼物业市场供应状况... 110

　　4.2长沙市商品住宅物业市场供应状况... 121

　　4.3 长沙市商业物业市场供应状况... 129

　　4.4 长沙市酒店物业市场发展状况... 148

　　5.客户需求分析... 151

　　5.1各类物业潜在目标市场分析... 151

　　5.2潜在客户需求调查分析... 153

　　6. 供需市场调查总结    177 　 

关键词：长沙中天广场 长沙 戴德梁行 阿波罗商业广场 通程商业广场