摘要：本文运用DSSW 噪声交易模型及其生态演化模型，解释2004 年以来，中国商品住宅市场价格的持续上升现象。研究发现，房地产市场投资人结构决定了需求中的泡沫成分，进而决定了溢价大小。推行REITS 有助于改变初始状态的投资人结构，如果能使三分之一以上的投资人接受租金贴现的估值理念，剩余的噪声交易者将失去市场控制力，并逐步被市场自动驱逐。尽管不能完全驱逐，但可以压缩80%的泡沫性需求。因此，引入大量理性投资人是改善我国房地产市场过热局面的根本举措，而从国际经验看，REITS 正是针对养老基金、保险基金等相对保守的理性投资人的重要金融产品。当然，作为一个理性的价格标杆，REITS并不是万能的，牛市中推出的REITS 需要更多政策倾斜，以抵抗投机者的价格干扰。
