报告概要 3
1、 租价 3
2、 付款方式 3
3、 租价明细 3
4、 车位租赁费用及免车位策略 5
5、 租赁期限的确定 5
6、 建筑面积分摊及使用率 5
7、 推广阶段 5
8、 租赁进程 5
9、媒体组合推广预算费用 6
第一部分：写字楼市场分析及区域研究 7
一． 北京市整体市场情况 7
(一） 北京甲级写字楼目前情况 7
（二） 2008年北京甲级写字楼发展趋势 7
二． 燕莎商圈区域市场分析 8
（一） 区域域特征 8
（二） 区域客户构成 8
（三） 各行业租户数量比 9
（四） 燕莎区域近期成交状况 9
（五） 燕莎区域商业业态构成 9
（六） 区域竞争 10
（七） 区域内已投入使用的典型项目 10
第二部分：海航大厦写字楼租赁实施细则 13
一．海航大厦写字楼竖线分配说明 13
二.目标客户分析及定位 14
（一）主要群体迁址需求主要因素分析 14
（二） 客群初步定位 14
三． 租赁策略及价格定位 14
（一）租赁思路 14
（一） 租赁策略分析 14
（二） 价格定位分析 15
1. 竞争性项目租金综合因素比较 15
2. 竞争性项目租金报价比较 15
3. 海航大厦写字楼租金定价原则 16
4. 海航大厦写字楼租金价格执行策略 16
（四）预租期、租赁一期、二期的报价 17
1．目前前状况及2008年租赁市场预期 17
2.租赁一期 17
3.租赁二期 18
4.裙房预租期及租赁一期、二期报价 19
5.车位价格 19
(五) 免租期建议 19
(六) 租赁期限的确定 20
(七) 付款方式 20
(八) 关于建筑面积分摊及使用率 20
四．招租模式 20
招租模式：聘请国际知名房地产代理机构驻场独家租赁代理 20
五.租赁销控执行方案 22
(一) 租赁销控策略 22
1. 定义 22
2. 重要性 22
3. 内容 22
4. 原则与实际操作性 22
(二) 客户登记文件及制度 23
1. 前期楼盘 23
2. 后期楼盘 24
(三) 面积及楼层开层策略 25
1. 面积及楼层销控 25
2. 行业租户销控 25
(四) 租赁进度 26
阶段性租赁节奏 26
六.市场推广策略 26
(一) 项目包装及推广工具 26
(二) 推广渠道——效用分析（有关项目整体推广整合方案详略） 27
(三) 阶段推广策略计划 28
1. 第一阶段(准备期) （具体工作安排和时间节点参考附件一） 28
2. 第二阶段(项目品牌建立期) 30
3. 第三阶段(预租期) 30
4. 第四阶段（租赁一期） 31
5. 第五阶段（租赁二期） 31
6. 第六阶段（尾盘期） 32
（三） 媒介组合 32
1. 具体方式 32
2. 媒体组合分配比例 32
3. 媒体组合推广预算费用： 32
第三部分：租赁经营收入预测 33
