当前，"低价"已成为园区招商的常见标签。2024全国园区招商去化体量TOP100数据显示，高去化项目普遍呈现低价特征。然而，低价并不等同于高性价比。那些大幅降价的项目存在诸多问题，如周边竞争激烈导致资产转手困难、为控制成本工程质量打折，特别是那种高容积率、低毛利的散售工业上楼产品，后期产权分散致使管理混乱、产业氛围难以维持，资产长期价值存疑，这类项目更多是满足开发商短期回款需求，对企业长期发展和区域建设助力有限。
真正有性价比的项目，不仅要成本可控，更要满足企业长期发展的空间需求，具备资产增值潜力。这与产业发展趋势相符，产业发展初期一般是研发办公一体化，发展到一定阶段，头部企业会产生“功能分离、空间聚合”需求：既要在交通便利的区域布局总部核心功能，又需将规模化生产环节外迁至成本优势区域；同时，企业家对不动产的资产配置需求，也促使市场需要兼具功能复合与保值属性的产业载体。传统CBD办公园区在此趋势中显露出明显短板：成本高企、功能单一，难以匹配企业多元需求。与之形成对比的是，产业园区凭借显著的价格优势与功能灵活性，成为更务实的选择。
图：第一工园?旺山企业总部港沿吴中大道人视图
图：第一工园?旺山企业总部港吴中大道与旺山路交叉口人视图
以第一工园?旺山企业总部港为例，项目位于苏州吴中区核心板块，毗邻5A级旺山风景区，总占地347亩，1-3期从2013年运营至今，已经吸引了200多家企业入驻，其中不乏药明生物、圣苏新药等细分领域龙头。最新推出的四期新建载体于2024年12月正式开工建设，规划打造独栋（1500-2800㎡）、双拼（1000-1200㎡）、分层（560㎡-14400㎡）多种户型，总计34万m2的高标准生产、研发载体，满足企业总部办公、研发、轻生产/组装一体化需求，首批次预计于2026年建成交付，主要面向智能制造、生物医药、检测检验、新一代信息技术等产业招商。
图：第一工园?旺山企业总部港独栋厂房效果图
图：第一工园?旺山企业总部港双拼厂房效果
图：第一工园?旺山企业总部港分层厂房效果图
其以远低于苏州商办写字楼产品的价格，提供总部级昭示性形象（全玻璃幕墙+铝板外立面、独栋冠名权）与多功能复合空间，具备四大核心优势：一是便捷区位与成熟产业基础。项目地处城市交通枢纽，形成“1小时对接苏沪杭、3小时覆盖长三角主要城市”的黄金区位。所在的吴中经开区为国家级开发区，产业上下游配套完备，企业间技术交流与资源共享渠道畅通；二是稀缺、总部昭示性产品。作为区域稀缺的产权载体，项目昭示性强，有助于企业树立良好形象。产品采用轻生产研发办公一体化设计，提供最小560㎡的分割面积，满足不同规模企业的多样化需求；三是完善生活配套与产业协作场景。园区内配备公寓、食堂、健身房、咖啡店等生活设施，构建便捷生活场景。同时，打造约400㎡的产业会客厅（咖场），为入驻企业搭建资源对接与交流平台，促进产业协作；四是全周期服务体系赋能。提供涵盖基础服务、增值服务、全生命周期产投服务的“店小二式”贴身服务，精准赋能企业发展。
区位——城市枢纽，交通便捷，产业基础扎实
第一工园?旺山企业总部港坐落于国家级经开区——吴中经开区，隶属苏州市吴中区，地处苏州市域地理中心，兼具交通枢纽与产业集聚优势：
城市枢纽，区域产业基础扎实。项目1小时车程覆盖上海虹桥、无锡硕放、杭州萧山等5个国际机场，4个国际港口（如上海港、苏州港），形成“1小时对接苏沪杭、3小时覆盖长三角主要城市”的黄金区位；项目所在吴中区产业基础扎实，聚焦“3+2+N”现代产业体系，重点打造智能制造装备、新材料、生物医药“3”大主导产业，文化旅游、现代农业“2”大特色产业，人工智能、大数据与云计算、新能源、航空航天等“N”个未来产业，区域内已培育晶瑞电材、华软科技、电科院、江苏吴中、聚灿光电等多家上市企业，形成以龙头企业为引领、细分领域专精特新企业协同发展的产业生态。
交通便捷，园区运营成熟。园区毗邻5A级旺山景区，坐落于主干道吴中大道与七子山隧道交汇处，毗邻沪常高速，距离中环西线8分钟车程，15分钟直达苏州市区，10分钟到达苏州新区、市区(七子山隧道通车后)；步行6分钟可至公交车站，依托轨道交通7号线可实现地铁通勤，未来随着地铁7号线旺山路站通车，市内通勤效率将进一步提升。
基于1-3期的运营，第一工园?旺山企业总部港已形成成熟的产业生态圈，目前超200家企业入驻，其中高新技术企业20家。入驻企业聚焦智能制造、生物医药、检测检验、科技创意等战略新兴领域，涵盖药明生物苏州检测（亚太领先的生物药安全性检测平台）、元德友勤（国内血液病诊断领域的标杆企业之一）、圣苏新药（中国第一家也是唯一一家专注于DMPK及PKPD技术服务的平台公司）、昌明生物科技（领先的创新型医疗器械企业）、欧康诺（专业从事半导体存储器测试系统的研发、生产和服务）、诺威特（全场景智慧新能源供应商）等细分行业优质企业。这些优质企业的聚集，不仅带来上下游产业配套的便利性，更通过技术交流、资源共享与人才流动，催生创新协同效应，为入园企业提供天然的产业对接网络与发展赋能环境。
图：第一工园?旺山企业总部港部分入园企业logo
产品——区域稀缺产权载体，适配企业轻生产、研发、总部办公一体化需求
第一工园?旺山企业总部港最新推出的四期新建载体聚焦“总部办公+研发+轻生产/组装”复合功能，具备几大亮点：
①稀缺独立产权资产，未来增值路径清晰。苏州工业用地市场近年来供应收紧，新出让地块多为30年产权，且准入门槛高，企业直接拿地难度显著增加，区域在售产业项目也愈发稀缺。第一工园?旺山企业总部港拥有50年产权的国有工业用地，土地年限高于当前主流项目。这不仅为企业提供稳定的生产经营环境，也为资产保值增值提供更长期的保障。随着区域产业不断集聚发展，此类兼具产权优势与成熟配套的项目稀缺性将进一步凸显，成为企业长期发展与资产配置的优质选择。
图：第一工园?旺山企业总部港鸟瞰图
②总部级昭示性，利于企业形象展示。项目整体设计以现代工业美学为核心，建筑外立面采用全玻璃幕墙+浅灰色铝板组合，搭配灰色金属框、金属百叶、金属雨棚等元素，兼具工业质感与总部级昭示性形象；建筑主色调为浅灰与灰色系，通过不同材质（玻璃、铝板、金属）的光影变化，提升建筑立体感与现代感；通过露台、下沉式中心庭院、沿旺山河景观界面等人性化设计，建筑与自然环境（毗邻5A级旺山风景区）形成互动，增强空间通透感与生态属性。
图：第一工园?旺山企业总部港建筑外立面
图：第一工园?旺山企业总部港人视夜景
图：第一工园?旺山企业总部港下沉广场人视
图：第一工园?旺山企业总部港沿旺山河人视
③560㎡-14400㎡灵动空间，覆盖不同规模需求。项目提供分层、双拼、独栋多种户型，最小分割面积560㎡，远低于苏州同类项目1000㎡的普遍标准：其中，分层产品包括D1/D2两种户型，单户面积560㎡起，可自由组合至1100-2500㎡整层、14400㎡整栋，地上6层，适合中小企业轻量化入驻；双拼产品包括B1（单层面积段1155㎡+995㎡）、B2两种户型（单层面积段999㎡+996㎡），地上4层、地下1层，满足中型企业空间需求；独栋产品：包括C1（单栋建面2865㎡）、C2（单栋建面1548㎡）两种户型，地上4层，地下1层，赠送地下室与露台，支持总部独栋冠名权、定制整层总裁层，适合企业总部集成办公、研发、展示等综合功能，彰显企业实力。
图：第一工园?旺山企业总部港部分户型
④空间参数适配多元功能。区别于传统纯办公载体，项目通过高空间参数设计满足多元功能需求，首层层高6.48-7.2米，分层厂房首层荷载达2T/㎡（双拼/独栋0.8T/㎡），可承载企业总部办公、研发小试、轻生产轻组装功能。同时独栋/双拼产品套内无柱，让装修设计更自由，有效提高利用率。这种设计下，企业在入驻园区初期可进行轻生产研发办公一体化运作，后期规模扩大时，也可灵活调整功能布局，剥离生产环节，保留总部核心功能。
配套——构建便捷生活与产业协作场景
从“能办公”到“好办公”再到“助发展”，第一工园?旺山企业总部港既满足企业当下的空间刚需，又通过特色配套的叠加，为长期发展搭建平台，真正实现“生产有空间、形象有展示、成长有支持”的全周期适配：
5分钟生活圈，满足员工日常生活与企业商务需求。园区内各种生活配套一应俱全，配备800间公寓，以及食堂、便利店、超市、健身房、充电站、咖啡店（瑞幸、咖场）等生活设施；规划2000㎡下沉式广场，未来将引入高端餐饮业态；园区外配套资源丰富，5公里范围内覆盖65家大型超市、3座购物中心（苏州湾中心广场、苏州佐阾·越溪购物中心、苏州SM城市广场），项目周边行政、教育、金融等服务齐全，可满足员工日常生活与企业商务需求。
图：第一工园?旺山企业总部港健身房（左）、食堂（右）
打造产业会客厅，促进企业协作。为解决产业园区内企业“物理相邻、业务疏离”的普遍问题，园区打造约400㎡的产业会客厅（咖场），为入驻企业提供资源对接与交流场所。咖场采用工业风设计，融合木质与水泥灰元素，设置开放咖啡区、露天休闲位及独立隔间。适合员工日常休憩、非正式交流，企业商务洽谈、小型会议或团队头脑风暴，满足不同场景需求。助力企业在轻松愉悦的氛围中，彼此相识、产生联结、促成合作。
图：第一工园?旺山企业总部港 咖场
服务——全周期服务体系赋能企业发展
第一工园聚焦三大维度构建服务体系，赋能企业发展：①基础服务保障。提供物业运维等一站式基础服务，解决企业落地初期的行政与运营痛点；②增值服务赋能。依托产业会客厅等载体，组织产业链对接会、技术沙龙、人才招聘会等活动，助力企业链接资源、开拓市场；③产投共赢模式。发挥吴中高科创投资本优势，根据入园企业不同发展阶段的需求，提供全生命周期的产投服务。这种“店小二式”的贴身服务、“陪跑人式”的长期跟进、“合伙人式”的深度协同，旨在与企业建立共生关系，让园区不仅是物理空间载体，更是助力企业跨越发展周期的价值共同体。
图：第一工园服务体系
政企园三方共赢的价值闭环
一直以来，亿翰提出的"价值园区"评估体系始终强调三重价值平衡，即对园区运营商有价值、对入园企业有价值、对政府有价值。第一工园?旺山企业总部港通过差异化发展，精准呼应了这三方面需求，形成政企、园企、产城协同的良性生态。对企业-满足当下需求与长期发展的优选：项目可实现“办公+研发+轻生产”一体化运营，满足企业现阶段需求；同时，地块稀缺性叠加区域产业集群升级红利，为企业资产长期增值提供保障。对政府-推动产业集聚与税收增长：项目通过产业生态构建和企业培育，提升区域产业集中度，增强地方产业竞争力；聚焦智能制造、生物医药等高附加值产业，引入优质企业，持续贡献稳定税收增长。对园区运营商-打造标杆项目与品牌价值：依托早期获取的稀缺土地，通过多期开发释放土地价值；从一期到四期，逐步树立苏州优质园区标杆，强化运营商市场竞争力，并输出成熟运营经验。
结语
十年光阴流转，第一工园?旺山企业总部港的成长轨迹与苏州吴中区的产业升级深深交织。当人们驱车穿过七子山隧道，眼前这片镶嵌在5A级景区中的现代建筑群，已很难让人联想起曾经的工业荒地。更令人感慨的是，这个从苏州古城外走出的园区模式，如今已孕育出跨越地理边界的生命力，在12座城市开花结果，我们看到的不仅是一个品牌走向全国化的布局，更是一种产业生长逻辑的验证——真正有生命力的园区模式，必然源自对区域产业基因的深刻理解与尊重。
