最近，处于“转让项目股权、高送转”风波中的泰禾集团（下称“泰禾”）发布了2018年年报及2019年一季度报告。
2018年，泰禾营业收入为309.8亿元，同比上涨27.3%；利润总额50.8亿元，同比上涨69.6%。截至2019年末，公司总资产2431.4亿元，同比增长17.8%。
2018年，泰禾净利润为39.1亿元，同比上涨67.6%；归母净利润25.5亿元，同比上涨20.2%。
从数据来看，2018年泰禾资产负债水平略微下降，同比2017年下降0.95%。截止2018年末，泰禾负债总计2112.47亿元。
另外，不管是为了“寻求更高水平的管理经验”、或是“卖子求生”，项目股权的频频出售确实为泰禾年报尤其是一季报增色不少。
值得一提的是，和往年一样，泰禾2018年年报依旧没有公布具体的年度销售金额及销售面积数据。
在负债、回款指标均有所改善的背后，曾被视作“最激进”房企的泰禾是否已经驶入安全区？
负债率86.88% 平均资金成本8.52%
对于外界颇为关注的资金负债问题，2018年泰禾资产负债率为86.88%，同比2017年下降0.95%。
而与泰禾排名接近，且刚刚大手笔收购万达酒店资产包的富力去年资产负债率为80.9%。
此前，国家发改委去年底划定优质房企融资标准线时提到，不得超过所在行业资产负债率重点监管线；未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%。也就是说，泰禾集团的负债水平已经触达了融资监管红线。
因此，“降速求质”也是泰禾过去一年里最重要的举措之一，并且取得了一定的成效。
数据显示，2018年底，泰禾经营性现金流净额达到139.3亿元，而这一数值在2017年末为-125.5亿元，显示泰禾自身造血能力增强。
此外，2018年泰禾的净负债率大幅下降了90.15%，由2017年末的475.03%，降至2018年末的384.88%。
泰禾2018年年报显示，截止2018年，泰禾负债合计达2112.47亿元，其中，长期借款和短期借款分别为580.64亿和160.38亿；应付债券219.37亿；一年内到期的非流动负债为413.9亿元；长期应付款1.03亿。
报告期内，公司利息支出7.93亿元，较2017年的8.04亿元略微下降。
从融资情况来看，2018年泰禾总计融资1375.07亿元，平均资金成本为8.52%。（详见下图）
截止2018年年报报告期末，泰禾获得的银行授信额度1,300.39亿元，实际使用256.71亿元，尚未使用1043.68亿元。
美元债评级方面，泰禾年报显示最新的评级信息为，2018年11月5日，穆迪公司发布公告，确定泰禾的主体信用评级为B3，评级展望为负面。
分红方案方面，泰禾计划以1,244,450,720股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.20元（含税），送红股0股（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增10股。
这与之前泰禾此前发布的利润分配预案一致。此前深交所于4月1日晚间向泰禾发出关注函，就该利润分配预案依据及合理性、控股股东股权质押等提出问题。
不过，当时泰禾列举了与其总资产规模、营业收入规模相近的地产行业上市公司，认为相较之下，泰禾的总股本规模、流通股规模均相对较小，且按照本次资本公积金转增股本后，总股本规模及流通股规模仍处于较小水平。因此本次进行资本公积金转增股本，具有合理性。
出让股权的南昌茵梦湖项目 曾为泰禾土地储备最大项目
2018年泰禾房地产业务实现营业收入295.51亿元，结转面积124.48万平方米，其中：住宅地产实现销售收入172.77亿元，结转面积76.77万平方米；商业地产实现销售收入122.74亿元，结转面积47.71万平方米。
2018年泰禾的营业收入组成，按各区域来看，分别是福建区域114.64亿元，占比37%；北京区域134.02亿元，占比43.25%；华东区域45.12亿元，占比14.56%；广深区域15.88亿元，占比5.12%；武汉区域0.19亿元。占比0.06%。
其中北京区域营收占比最高，并且与2017相比大涨254.75%；而广深区域的营收同比2017年大涨33,557.66%。
年报显示，截止2018年末，泰禾待开工土地面积408.85万平米，计容建面460.76万平米，在建项目58个，计容建筑面积1489.16万平米，在售项目70个。
值得一提的是，在待开工项目中就包括今年3月，出让51%股权给世茂的南昌茵梦湖项目。
从体量上看，截止2018年底，南昌茵梦湖的待开发土地面积为105.58万平方米，计容建筑面积为93.53万平方米堪称当时泰禾土地储备最大的项目。
2018年泰禾发生的公司、项目转让也颇为频繁。年报显示，2018年，泰禾旗下子公司发生“非同一控制下企业合并”数量为19个，发生“股权转让减少合并”数量为11个。
一季度项目频繁出售致净利大增 销售费用大涨近150%
进入2019年，泰禾继续降负债。泰禾一季报显示，一季度末泰禾净负债率继续下降105.69%至279.19%，一季度共环比减少100亿元有息负债。
截止一季度末，泰禾负债合计降至2090.77亿元，一年内到期的非流动负债315.54亿元。
今年一季度，泰禾的净利润达到9.97亿元，同比大涨221%。业内人士指出，这是由于一季度泰禾出售了大量项目，导致回款增加所致。仅泰禾向世茂出售了三个项目的股权就回笼资金28.16亿元。
在2019年一季度中，一个现象值得关注，泰禾的应收票据及应收账款为24.66亿元，与去年年底相比，大涨108%，关于变动原因，报告解释为“项目结转”。
今年一季度，泰禾发起了“以价换量”的项目抢收计划。包括北京院子二期，金府大院、西府大院等项目在内的部分房源大幅降价出售的行为受到市场关注；也正是这次大规模的回笼资金行为，为泰禾一季度赢得大量资产。
这一点从今年一季度的销售费用变动可以看出。今年1-3月份，泰禾销售费用为4.75亿元，与2017年同期相比大涨148.90%，原因即“公司在售项目增多，相应的营销推广费用增加”。
泰禾一季度财报显示，泰禾前10大股东持股占比总共75.7%，总持股质押或冻结状态的比例是66.1%。
关于此前有业内人士指出，今年3-4月或是泰禾还款高峰的问题。从2018年年报来看，今年到期的公司债券为一笔非公开发行的公司债券，债券余额为14.8亿元，利率为7.75%，还款时间为2019年12月23日。（详见下图）
在公司的经营和业绩之外，2018年，泰禾也经历了一番人事变动，包括监事长丁毓琨、副总经理、财务总监罗俊、副总经理沈力男、财务总监李斌等六位高管离职。不过前一段时间被传离职的副总经理张晋元截止报告发布时还处于在职状态。
人员的频繁流动也对公司评级造成了一定影响。
2019年1月22日，联合信用评级有限公司出具了《联合信用评级有限公司关于将泰禾集团股份有限公司列入信用等级观察名单》。联合评级关注到，2018年以来，公司高管人员变动频繁，对公司经营稳定性或将产生一定影响：截至2018年9月底，公司债务规模继续保持较大规模，存在一定集中兑付压力。综合评估，联合评级决定将公司列入信用等级观察名单，并将持续与公司保持联系，及时评估及揭示其对公司主体及其存续债券信用水平可能带来的影响。
未来经营计划方面，泰禾表示，将坚持以房地产为核心，践行“泰禾+”战略，追求有质量的增长；并持续完善内部控制体系；继续优化负债结构，把控风险。
