编者按：伴随着粤港澳大湾区发展规划纲要出台，深圳作为四大中心城市之一的地位凸显，立足打造国际创新之都。政策带动之下，深圳各大区域都在摩拳擦掌大力发展各种产业经济。大机遇之下，这些区域的商业将呈现哪些发展趋势？现有商业格局未来又将发生怎样的变化？赢商网深圳站独家策划深圳各区域2019商业发展趋势解读系列文章，以期为行业带来更多思考。
说到深圳的发展史，曾经有这样一句广为流传的话：“第一个十年看罗湖，第二个十年看福田，第三个十年看南山”。城市的中心作为一个城市真正发展的核心点和支撑点，深圳在经历了罗湖和福田“中心说”之后，南山区的城市中心地位已然崛起。
2019年深圳政府工作报告透露：2018年南山区GDP为5018亿，跃居深圳十区GDP首位。区域的发展自然是离不开商业的推进，而这种现象在深圳南山区也体现的尤为明显。从传统百货时代到购物中心再到体验商业，南山区的商业发展尤为迅速，不少知名房企与标杆项目都落户于此。如：万象天地、深圳湾万象城、海岸城、益田假日广场、来福士等等。
多个购物中心的入市，也让南山区形成了多中心的发展格局。据赢商大数据统计，深圳南山区截止目前共有21个购物中心（单个体量≥3万㎡），体量达164.66万㎡。从空间分布来看，目前已形成世界之窗商圈、高新园商圈、华侨城商圈、后海商圈、南油商圈、海上世界商圈、西丽商圈以及前海商圈等。
南山区商圈分布情况 图片来源：赢商大数据
南山区已开业购物中心一览表（体量＞3万㎡）
除了现有购物中心，南山区还将在2019年迎来6个购物中心入市，分别为云城万科里、塘朗城广场、西丽宝能环球汇、众冠时代广场·益田·假日里、恒裕·香悦里等项目，其中4个都集中在西丽片区，2019年西丽商圈也将迎来全新升级。
商圈发展愈发成熟 存量商业改造现象日益凸显
今天，赢商网也将南山区这八大商圈作为主要研究对象，分析一下该片区的商业现状。
南山区存量商业项目分布情况 图片来源：赢商大数据
世界之窗商圈：益田假日广场、南山京基百纳广场迎来11年调整
先来看世界之窗商圈，目前分布着两大购物中心，益田假日广场及南山京基百纳广场，从开业时间来看，两家购物中心都属于开业十年以上的购物中心，都进入了十年存量改造节点。据益田假日广场方面向赢商网表示，2019年，其也将应来更大的调整。
图片来源：益田假日广场
后海商圈：新老购物中心强强碰撞 竞争激烈
近年来，在政策的影响下，后海迎来快速发展。不仅有着后海金融总部基地、深圳湾超级总部基地、高新园总部基地三大总部基地汇聚，也汇聚了大量的高净值人群。片区内集结了深圳湾万象城、海岸城、深圳湾1号·湾汇、宝能太古城、君尚3019等多个项目。
南山后海商圈数据分析图表（图片来源：赢商大数据）
深圳湾万象城与深圳湾1号·湾汇于2018年开业，其中深圳湾万象城引入80余家首次进入深圳市场的品牌商家。在首进深圳的品牌当中，深圳湾万象城主要以餐饮及时尚服饰品牌为主，诸如：钻石星座、莆田家宴旗舰店、前檐、Arabica、老吉士、Lady M等。
深圳湾1号·湾汇则聚焦高端定制商业，针对片区的豪宅业主，在引进品牌方面也以高端家居为主，如：Poltrona Frau（1912）、Hästen（1852）、Baker（1890）、Poggenpohl（1892）等品牌旗舰店。
同样位于后海片区的海岸城商圈，由海岸城、天利名城、保利文化广场三合一而成，以海岸城为主，作为十年以上的购物中心，海岸城也针对该片区的客群变化，不断做出调整。2018年迎来其开业11以来进行的最大一次的调整升级，撤走永旺之后，海岸城引进100家品牌，其中包含23家深圳首进品牌、12家品牌最新形象店、40家风味美食。汇集了欧洲市集风体验式超市ABITE、小炳胜、乾杯烧肉居酒屋、客从何处来、Awfully Chocolate、梳乎厘I love you dessert bar，司芳等品牌。
赢商网发现，后海商圈竞争尤为激烈，无论是新入市的购物中心还是开业多年的购物中心都在通过调整，实现品牌差异化，而该片区的发展优势也在不断凸显，在交通方面，深圳湾万象城B1层未来将于后海地铁站无缝接驳。而相关部门也将打通这些商业体之间互联的“桥梁”，开通专门的公交接驳线路，将几大商业体连成一体。
南油商圈：百货居多 来福士广场成“一支新秀”
沿着南海大道一路下去，有以海雅缤纷广场为核心的南山商业文化中心区，与茂业百货，南山书城共同构建了南山商业文化中心商圈，距离海岸城、保利文化广场、天虹商场等区域开车不到10分钟，也有来福士广场刚入市不到两年的购物中心；
紧接着便是以蛇口沃尔玛、招商花园城为核心的南油蛇口片区，附近有百佳、新一佳等生活超市，是深圳颇具盛名的蛇口消费片区的“后勤部”；以家乐福、人人乐、曼哈、沃尔玛社区店为核心的学府路一带，则是南山最早的传统商业街，也具有浓郁的商业气氛。
在该片区，除了来福士广场之外，其余商业项目基本都是以百货、商超为主。而来福士针对片区年轻潮流一族，定位“活力之城”，在开业之初，凭借多家首店入驻及创意营销，也满足该片区更高层级的消费需求。
图片来源：来福士广场
但是，交通仍然是目前该片区发展的阻碍，南海大道由于近几年市政建设，交通经常出现拥堵。赢商网获悉，目前在建的有地铁9号线和12号线，建成之后，相信该片区的优势将进一步得到释放。
单个标杆购物中心 自成商圈
以单个标杆项目为核心的商圈也在南山区表现的尤为明显，如高新园商圈、海上世界商圈、华侨城商圈。
其中高新园商圈片区的万象天地，是近两年深圳入市新项目关注度较高的项目之一，也被很多购物中心视为“竞争对手”。
该项目距离世界之窗地铁站仅有两站，总建面23万平方米，以“街区+mall”的商业空间， 规划了以独栋旗舰店构成的旗舰广场和独立潮牌店组成的高街区、餐饮品牌组成夜生活美食街区、大盒子购物中心，以及水广场、艺文广场、时光广场等公共休闲空间。
图片来源：万象天地
引进了近300个店铺、逾1000个品牌、12座独栋品牌旗舰店，以及超过2000平方米的室内儿童乐园和24小时不打烊的国际美食餐饮街。其中27%首进深圳，如：诚品生活、优衣库全球概念店等备受瞩目的首进品牌。
华侨城商圈则聚焦于欢乐海岸，该片区可称得上深圳环境最优美的商圈之一，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成，赢商网在走访中发现，曲水湾内聚集了大量餐饮品牌，如俏江南、小南国、老房子等，也是整个欢乐海岸集聚人气的地方，但是欢乐海岸购物中心客流量并不是很旺盛，也有不少品牌处于围挡状态。2019，已是欢乐海岸开业的第八个年头，如何导入客流、品牌调整已然成为该购物中心面临的重要问题。
位于深圳南部尽头的海上世界商圈，是深圳著名的夜生活地标，拥有一批特色酒吧品牌，如初见缘、香栀、致盛酒吧、D Club、 麦考利爱尔兰酒吧等，也是深圳最早的泡吧之地。除了一些餐饮，赢商网也获悉，该片区也在做一些完善的配套规划，其中汇港购物中心一期已亮相，目前已引进超市Ole’及卢米埃影城等品牌，汇港二期也启动招商。
一轴一带三组团 迎来城区发展商业新格局
作为深圳发展最好最快的区域，南山区在未来也存在着巨大的发展潜力。毗邻港澳，地处粤港澳大湾区黄金入海口，拥有前海自贸区、深港现代服务业合作区、高新区等国家省市重点战略布局，南山站在粤港澳大湾区的最前沿。
从南山区未来商业布局来看，重点放在了西丽及前海自贸区。其中，西丽片区，2019年也将迎来蓬勃发展。据赢商大数据统计，2019年将有4个新购物中心落户西丽，总体量达32.2万㎡。其中有云城万科里、塘朗城广场、西丽宝能环球汇、众冠时代广场·益田·假日里，未来竞争也将十分激烈。
