01
国营商业为主
1949年-1977年
这一阶段，北京商业主要以国营商业为主。经历了计划经济时期、文化大革命时期，北京商业发展跌宕起伏，跟国家政策紧密关联。
当时北京商业网点不多，一度靠着四大国营商场支撑门面，这四大国营商场分别是北京市百货大楼、东风市场、西单商场和天桥百货商场。
1972年10月，北京街头
北京市百货大楼：全国首座国营百货
1959年国庆大庆前夕，北京市百货大楼 图片来源：新华社
1955年9月25日，北京市百货大楼（开业时名称为北京市百货公司王府井百货商店，1968年7月改为现名）开业，开业当天顾客流量多达16.4万人次，当日销售额达到了30.9万元。
北京市百货大楼是由我国自行设计，自行投资建设，自主经营的第一座大型国营百货商店，也是当时计划经济年代下，唯一一家被批准，享有全国采购权的零售企业，不仅能从上海、广州等大城市进货，甚至还能销售国外的进口商品，享有“新中国第一店”的美誉。那时，老北京人都流行一句话：“百货大楼买不到的东西，您哪儿也别去了”。
上海名店集体迁京
1962年，四联理发馆 图片来源：新华社
● 1956年6月5日，紫罗兰、湘铭、云裳、华新四家理发店在王府井东安市场北门的金鱼胡同开设了四联理发馆，很快受到首都各界人士欢迎，去“四联”理发也成了当时一种身份的象征。
● 中国照相馆从上海迁到王府井大街南口，也就是如今东方新天地的所在地，后来几经搬迁，落在了王府井大街180号的位置。
应国家“繁荣首都服务行业”的号召，上海众多服务业名店迁京，来京后的上海名店大多落在了王府井、前门、西四这样的繁华商业区，这些名店为当时的北京商业发展注入了新鲜血液与活力。
文革期间 老字号被迫改换招牌
图片来源：新华社
1966年8月某一期《人民日报》记录了“文革”期间北京商业门店遭破坏的情形：王府井百货大楼被搬掉了“王府井”三个大字，改名北京市百货大楼；东安市场也被改名东风市场；全聚德被砸掉“全聚德”三个字，挂上北京烤鸭店的新招牌；四联理发馆被改名为“北京理发馆”。据统计，当时王府井一条街甚至就有6个以“红旗”命名的招牌。
不仅被改换招牌，很多商场和品牌的经营也在“文革”时期受到直接影响。
02
消费喷张，洋品牌进京
1978年-1991年
1978年后，随着改革开放拉开序幕，北京商业迎来了消费喷张的年代，北京零售业的主体业态百货业，如雨后春笋般崛起，货架上的商品琳琅满目，商场里的人更是络绎不绝。
同时，洋品牌进驻、百货业态初具规模。“四大百货”——西单商场、百货大楼、东安市场、隆福大厦，更是撑起了北京商业的大半边天。
1979年3月，北京王府井大街上种类繁多的商店
“排队”购物火热
北京王府井大街上人流如织
这一阶段，人们抢购的商品从“手表、自行车、缝纫机”，变成了“冰箱、电视、洗衣机”。当年买这些东西要凭票，有的顾客为了早买到票上的紧俏商品，晚上大楼一关门就来排队，一排就是一宿，彼时到百货大楼排队购物成了王府井地区的一景。
可口可乐重返中国市场
1978年12月13日，中粮与可口可乐达成协议，允许其进入中国，1979年年底，首批三千箱瓶装可口可乐从香港地区发往北京；时隔三十年，可口可乐再一次来到了中国内地。
为尽快打开中国市场，1982年北京可口可乐分公司在各大商场推出“买一瓶可乐送一个气球或一双筷子”的活动，这也是中国当代市场上第一次卖场促销活动。
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肯德基
1987年11月，肯德基正式进入中国市场，第一家店开在北京前门；当时只卖四种食物：原味鸡、鸡汁土豆泥、菜丝色拉、面包。即使价格不菲，正式开业第一天，三层门店外排起长队，一排就要两个小时。
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西单商场成北京首家年销售额破10亿的单体店
1979年2月1日，北京商店橱窗外看衣服的姑娘们
1983年，在北京市以商业服务为突破口，推进承包经营责任制的大环境下，西单商场首创“引厂进店”，率先实行承包制，并对内部体制机制进行改革，成效显著。
相关数据显示，西单商业街月销售额普遍提高30%左右。1986年至1993年，连续8年夺得北京市大型百货店年销售额第一，并成为北京首家年销售额突破10亿元的单体店。
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隆福大厦：北京规模最大的商厦
2017年11月24日，北京隆福寺大街升级改造进行中
1988年建成之日起，地下三层，地上八层，面积达1.7万多平方米的隆福大厦荣登北京规模最大的商业大厦。1、2层主要经营家电、文具、日用百货，3层经营金银首饰并设有卡拉OK厅，4层为办公室。隆福寺那条很窄的街上，光电影院就有四家。
当时，整个大厦的年销售额达5亿元。不过最终一场大火却让隆福大厦损失惨重，此后虽然历经多次转型，都难再现昔日盛景色。如今再对隆福寺大街进行改造。
03
外资涌进，百货业崛起
1992年-2002年
在深化改革、扩大开放的形势下，第二次经商热的兴起，百货业态迅速崛起，改革深化外资进入，使北京商业有了较大的发展。
1993年的朝外大街，图片来源：搜狐
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北京第一家麦当劳
1992年北京第一家麦当劳快餐厅在王府井大街南口开业，它是当时世界上最大的麦当劳餐厅，营业第一天就接待了超过四万名顾客，人们把这个巨大的M字标志作为感受美式文化的理想场所。
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全国第一家商业合资企业——燕莎友谊商城
1992年6月，全国第一家商业合资企业——燕莎友谊商城开业运营，第二年4月实行合资，是国务院批准的、国内第一家开业的中外合资零售商业企业。燕莎商城在一定程度上借鉴了新加坡合作方的商业智慧和欧美的一些商业经验。
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北京首家中外合作的新型商厦——赛特购物中心
1992年12月，国家科技部门和日本八佰伴合作，成立北京首家中外合作的新型商厦——赛特购物中心。当时赛特是一个景观，卖场开架率90%，超市以进口品为主，首家使用电脑联网收银系统，引入季节、节庆日营销策划。引入会员管理机制，很日本百货店的形象。
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13家大型商场相继入市
天桥百货商场
从1992年到1993年，先后扩建和新建的大型商场有天桥百货商场、城乡贸易中心、燕莎友谊商城、赛特购物中心、复兴商业城、华奥商厦等27户，1994年又有双安等13家大型商场相继开业，全市已有万米以上大型商场40家。年销售额超过1亿元的大商场已有27家。
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粮票正式退出历史舞台
图片来源：7788收藏网
1993年5月，京城粮油价格放开，号称“中国第一票”“第二货币”的粮票完成其三十余年的使命，正式退出历史舞台，这背后蕴藏着一场即将席卷全国的消费革命。
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万客隆、伊藤洋华堂相继进京
图片来源：伊藤洋华堂官网
1995年10月，荷兰万客隆(Makro)和日本伊藤洋华堂(Itoyokado)先后开进北京城，1997年10月7日，我国首家合资连锁商业企业——中日合资华糖洋华堂商业有限公司在京成立，1997年底开业的中贸联万客隆首家店铺投资额达3亿元人民币。
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中国内地第一家星巴克
图片来源：星巴克中国官网
1999年1月，星巴克在北京中国国际贸易中心即如今的国贸商圈开设中国内地第一家门店。目前，星巴克已经在中国140多个城市开设了超过3300家门店，2018年星巴克更是在前门开出全球第二大门店。
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多业态并存，北京商圈新格局形成
北京商业业态发展形成了大市场格局，开创了大型商场与中小型商场相互配合、综合商店与各类专业商店相互补充、市中心与社区服务商业相互支持的良好局面。百货、连锁、仓储等多业态并存，初步形成了“大中小并举，高中低档结合”的商业业态格局。
04
奥运倒计时 北京商业地产出现“井喷”
2003年-2008年
刚刚迈入二十一世纪的这一年，北京申奥成功。伴随着全世界对这场国际盛会的期待，一股“奥运经济”之风吹来，北京商业焕然一新。
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迎奥新规划，北京商业向“多中心”格局发展
为了迎接奥运的到来，北京推出的新规划提出了“两轴、两带、多中心”的发展格局。望京中关村、亚运村等区域板块逐渐形成了多个总面积超过西单的商业中心。北京商圈实现了从北向南发展，并且已经延伸至六环线。北京原有商业相对集中的态势正在逐渐向“多中心”的格局发展。
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爆点2007，商业地产项目出现“井喷”
乐天银泰百货
为了迎接奥运会，多个商业项目的交付及开业时间都定在了2007年，使北京商业地产出现了“井喷”状态。
● 乐天银泰百货进驻王府井商圈，这是韩国乐天第一次进入北京甚至是中国市场；● 新加坡凯德置业两个项目——西直门嘉茂购物中心、东直门来福士广场前后开业；● 日本永旺开设北京第一家百货；● 中国香港以“买手”模式为主的连卡佛进驻金融街；● 新世界百货在北京的彩旋百货、利莹百货相继开业，在此期间，新世界也加速了崇外商圈的形成；● 中国香港地铁有限公司投资的银座MALL，开创性地实现了地铁商业开发。
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北京新光天地开业，创下多个纪录
2007年4月，台湾新光三越和北京华联联手打造的新光天地开业，在当时创下了多个纪录，包括吸引24家中国本土在百货公司首立专柜，78个国际品牌在中国与全球推出最新产品，最大的单体百货。这也正是未来“内地百货之王”SKP的雏形。
多个标杆项目面世，购物中心“取代”百货成主流
北京西单大悦城
2008年奥运前后，多个项目陆续进入北京。其中西单大悦城、三里屯太古里、北京apm、银泰中心等项目现在都成为了其区域的标杆商业。
这个时期，购物中心成为这批抢滩登陆的项目的主力。此外，新光三越、四季商城、西单MALL等大型项目都以购物中心模式运营。此时的购物中心在北京逐步奠定了其在商业项目中的主流地位。
蓝色港湾将lifestyle模式率先带入北京
随着收入水平的提升，当时的北京人口消费正由“需求型”向“享受型”方向快速转化。蓝色港湾将国外盛行的lifestyle模式率先带入了北京，在当时还一度引发了业界热议。lifestyle确切地说是一种生活体验式购物中心，强调的是休闲中购物，购物中享受。
轨道商业加速发展
地铁五号线启动了南北“黄金”大动脉
2007年，地铁五号线的开通运营成为了北京地铁建设史上的一个重要节点。北京地铁五号线被誉为北京南北“黄金”大动脉，5号线上盖以后，沿线商业物业普遍升值10-30%，这也引发了企业对地铁上盖商业的关注。随后，包括贯穿北京北部的地铁10号线等多条轨道交通加紧建设和使用，让地铁上盖商业更进一步成为商业地产不可或缺的角色之一。
港铁公司投资银座MALL，进军内地商业市场
港铁公司以“地铁+物业”的开发模式闻名，是当时全世界范围内罕见的能够通过综合商业盈利的地铁公司。在参与兴建北京地铁4号线之后，港铁公司投资银座MALL，开启了其在内地的商业起点。
05
存量时代，打造有“北京味道”的商业
2009年-2019年
北京商业地产市场进入到存量时代，以商场改造、存量提升成为北京商业升级的主要模式。
同时，北京老字号、故宫、胡同街区、京剧这些城市符号与潮流文化、首店、夜经济这些国际化商业元素，也开始以各种形式影响着城市商业发展。
北京SKP成“百货霸主”
北京SKP购物中心，图片来源：赢商网
2018年，北京SKP销售额达135亿，再次刷新2017年125亿的记录，从2011年起便坐稳国内零售“店王”宝座，销售额屡创新高，已经连续六年保持国内百货和购物中心的单店销售之首，给整个行业带来惊喜。
芳草地，首创文化艺术与购物中心结合
北京侨福芳草地购物中心
侨福芳草地将艺术引入商区，在购物中心内打造艺术博物馆式的空间，将众多著名艺术家的装置和雕塑作品陈列在购物中心内外。项目于2012年开业，举办了多场精彩的艺术主题的活动、展览活动，皆吸引大量目的性消费人群和旅游观光人士。此后，全国范围都开始学习芳草地打造艺术购物中心的形式。
首创中国折扣业态零售模式的上品商业
上品+购物中心，图片来源：上品商业
自称“互联网城市奥莱模式”的上品商业，其首创了中国折扣业态零售模式，打造了上品+购物中心，完成奥莱、购物中心和互联网三者形态的结合，成为了北京商业市场探索业态创新融合的“先行者”。
其经营区域非服装类销售的面积占到40%-50%，并采用了大量的互联网和科技，以上品折扣app、上品折扣网、微商城小程序等互联网商务平台作为载体，消费者可以在店内用便捷地找店、找货和结账，让整个购物过程顺畅起来。
北京坊：历史街区里的体验型商业街区
北京坊鸟瞰图，图片来源：北京坊
地处城市中轴线，离天安门广场直线距离100米，有一个成功将文化、艺术、生活方式等相融合的体验型商业街区——北京坊，她被誉为藏在前门大栅栏中的“北平”。可以说，民国风的建筑风格赋予了北京坊第一眼相识的“面子”，对于城市文化的理解则构成为了北京坊更为吸引人的“里子”。
2018年6月，星巴克臻选北京坊旗舰店和MUJI HOTEL在北京坊相继开业，两大超级品牌与老北京文化的融合碰撞，使得北京坊这个老街区更新项目也迅速的吸引了行业内的关注。
“元老级”商业区的“重生”
王府井商业街，图片来源：赢商网
今年的《北京市商业服务业设施空间布局规划》（征求意见稿）中，王府井、前门大栅栏两个“元老级”的商业区被定义为北京市近期重点培育的广域级商业中心。
王府井地区定位为高品质的核心商业区，以满足国内外消费群体个性化、高端化消费需求为主，在北延主街的基础上，向东西拓展走向胡同和院落，营造互为补充的“辅街”；前门大栅栏地区定位是反映古都风貌的商业品牌集聚区，鼓励发展的业态为传统老字号商业、非物质文化遗产展示区和反映北京古都历史的博物馆。
故宫重新爆红，成现象级IP
故宫文创快闪店 图片来源：故宫文化微信公众号
对于北京来说，无论文化属性怎样追赶前卫，600多岁的故宫始终是那个不可替代的城市符号。近两年来，拍纪录片、跨界推出彩妆单品、开火锅店、打造文创周边，这个“千年宝藏”一入世便蹿红成为网络爆款IP。
近年来，故宫IP在各种脑洞大开的创意之下，与购物中心之间的距离也在不断拉近，在购物中心开出了不同主题的快闪店或展览。
