一、    项目概况

（一）    项目基本资料

1、    项目名称：东莞市宏成国际五金机电批发城

2、    项目位置：东莞大道旁（往南城车站交汇处）

3、    发展商：东莞宏成实业投资有限公司

4、    使用属性：商铺、写字楼

5、    建筑结构：框架结构

6、    建筑规模：两栋三层的多功能商务中心，十二栋两层商铺

7、    停车位数量：2000个

8、    基地面积：43453m2

9、    总占地面积：11.5万m2, 总建筑面积13万m2

10、    建筑密度：37.89%

11、    容积率：0.86

12、    绿化率：30%

13、    商铺实用率：首层商铺93%

14、    商铺的结构：共二层，首层层高4.86米，二层层高4米

15、    商铺类别：首层独立商铺、双层独立复式商铺、二层独立商铺及写字楼

16、    商铺的总建筑面积：A区38094 m2（298个铺位），A区商务中心建筑面积：8500 m2

17、    物业管理费：3.5元/ m2

18、    现时硬件设施：A区现铺

19、    A区商铺交付使用期：2005年10月1日

20、    A区商铺落成典礼：2006年7月25日

21、    A区商务中心使用期：2005年12月

22、    联系电话：13925525952 陈生 QQ: 561518330

（二）地理位置及交通篇

1、地理位置

项目位于东莞市新城市商贸中心区核心地带，是东莞市大城区发展的枢纽位置。东临东莞核心发展轴线东莞大道，毗邻107国道与广深高速公路，周边道路配套完善、是高标准双向六车道。邻近南城汽车总站，交通便捷，来往珠江三角洲和全国各地都非常快捷。与第一国际、国际会展中心一脉相连，共同组成中央商贸核心，是南城“ 中央产业商贸区”的集中发展区。

2、交通篇

紧靠南城公交汽车总站，多条线路直达东莞莞城及各镇区

南城汽车站，直接连通全国各地

在2007年6月整体投入使用同时，将会有公交专线进驻项目现场

（三）环境篇

“五金机电批发城”地处中央产业商贸区——邻近第一国际、国际会展中心，借中央产业商贸区之便，坐拥立体交通网络，辐射全面，形成“货如轮转、人如潮涌”的制造黄金点。

具体配套内容：展览中心、展示厅、住宅、停车场、饮食、银行、娱乐休闲等。

（四）项目特色篇

“五金机电模具城”是华南地区首个智能化商务五金机电模具交易市场，它摒弃了传统概念的单一“产品采购”功能，是产品，原材料、设备、技术及人力资源的全线采购、信息整合的国际商品采购中心。

是政府打造中央产业商贸区的重点支持项目。

本项目除了为商家提供一个交易的场所，更有展览、技术交流的功能。发展商还为本项目设立专门网页，令商家为公司品牌及产品宣传提供更广阔的空间和信息交流平台。

（五）商场主要功能分区

项目正门建有两栋三层的展示中心，为打造真正具有会展功能、商务交易功能的东莞五金机电模具批发第一城，成为一个真正永不落幕的博览会。

主要功能分区有：数控设备、模具五金、五金材料、五金制品、电动工具、刀具量具、刀量合金材料、工业电器、水暖材料、餐饮娱乐区。

（六）装修标准

交铺装修标准

1、    主体结构为框架混凝土结构；

2、    钢质卷闸门；

3、    水电安装到铺内；

4、    电话线网络线安装到铺内，每间铺面配置一条电话线

二、    项目理解

（一）    东莞市宏成国际五金机电模具城定位：

1、项目产品市场定位：

全球五金机电模具产品经营、信息汇聚地，东莞五金机电模具批发第一城

2、项目产品结构定位

东莞地区规模最大、经营品种涵盖全行业

经营商户来自国内外、是具有世界先进产品汇聚的现代化五金机电模具专业批发市场

3、项目产品功能结构定位

主要功能：五金机电模具产品展示，看样、订货、洽谈、交易；

配套功能：银行服务、物流服务、技术服务、定期展览会、工商税务服务、居住生活、资讯服务、电子商务服务、法律顾问、仓储服务；

住宅楼功能：居住生活、办公、展示样品、商务判断；

支持点：项目是东莞打造“现代制造业名域”的城市发展规划的重点项目、规模宏大、配套齐全、管理完善超前。

（二）项目投资升值前景分析

东莞——一个冉冉升起的国际制造业名域，广东第三大城市，2006年全市生产总值1155.30亿元，2006年全市工业总产值3065.88亿元，“东莞塞车、世界缺货”成为誉满全球的“东莞制造”的最好注解。拥有工业企业21125家，五金机电产品需求量近150亿元，2004年机电出口249.57亿美元，占全市出口总额70.9%.

面对宠大的市场消耗体量，目前区域零散经营户及小规模市场将无法满足市场需求及城市发展规划建设的需要。东莞市宏成国际五金机电批发城项目正好为东莞市提供了一个五金机电模具交易市场的供需平台。而我们的项目拥有了最先进的硬件设施和专业的商业经营管理队伍，在2-3年之间将会成为东莞五金行业内规模最大、知名度最高和辐射力最强的五金机电批发交易市场。

南城区洞悉大势，提出服务“现代制造业名域”、构建“中央产业商贸区”，进一步明确城市分工与产业整合的“大南城”构想，使得南城成为工业原材料、成品交易的国际采购“中央产业商贸区”，届时将摒弃传统概念的单一“产品采购”，迅速升级为产品、原材料、设备、技术及人力资源的全线采购、信息整合为一体的国际商铺采购中心。

项目将引入江浙地工区大型五金生产企业和东莞、佛山、南海、中山等珠江三角洲五金生产基地的生产企业，允许厂家在展厅免费作产品展示和展览，设立厂家经销点。充分利用展览功能，真正做到一级市场的功能，成为企业和采购商直接联系的平台。

与行业协会合作，建立一个集商务、采购、资讯的交易平台，提升项目自身的辐射能力。成为东莞最大的五金机电交易一级市场，辐射东莞、广州、深圳、香港以及全国范围，成为珠江三角洲一个知名的品牌。

成立“品牌营销专项基金”，开业3年内投入过千万元以项目品牌营销，用途包括：户外广告、报纸媒体宣传、电视广告宣传、举办各种类型展览会、构建网上交易平台和促进生产企业与采购企业的交流合作等等。迅速建立成为一个珠江三角洲乃至全国范围知名的专业市场品牌，增强项目在行业的影响力和知名度。

发展商会给予小业主最大的信心，与小业主共同进退，共同发展壮大。在项目发展之初发展商已经预留60%的商铺作为自有物业进行经营，发展商作为最大的业主和经营者，必将歇进全力将本项目打造成东莞五金行业内规模最大、知名度最高和辐射力最强的五金机电模具交易市场。

本项目将会委托专业的商业经营管理公司进行管理，发挥物业管理、商业管理、组织展览、商务交易、构建网络平台和建立行业商会等功能。因为在项目的后期开发经营中，经营管理是项目成功开发的关键，在本项目中只有专业管理公司发挥了以上功能，才能实现我们建立知名品牌的目的。

（三）八大投资优势

优势一：借势政府规划

东莞市市长联席会议上已经明确地将“东莞市宏成国际五金机电批发城”列入“打造现代制造业名域”的战略步骤中，成就中央产业商贸区超级发动机。

优势二：雄踞未来新市场中心

位于东莞市新城市中心区轴线——东莞大道旁，与第一国际、国际会展中心一脉相连，共同组成中央商贸核心，人流、物流、资金流汇聚，商贸配套完善，升值潜力指日可待。

优势三：规模宏大

项目总占地面积117107平方米，总建筑面积125547平方米，未来将规划成占地达260000平方米的超大型规模，是目前东莞市珠三角规模最大的五金机电模具采购一级市场。3亿元巨资投入，为项目的未来发展注入强劲动力，成为东莞市升级与国际化接轨的一张崭新名片。

优势四：立足东莞辐射全国，打造交易流通的一级商务平台

项目立足东莞，以放眼全球的视野，整合全国五金机电模具行业之生产、流通、信息、采购、服务等资源优势，以专业、优势的服务架起供求桥梁，为优质五金机电模具产品提供对外展示的窗口，成为华南地区永不落幕的五金机电模具产品博览会。

优势五：S.S.O国际经营模式

以S.S.O国际经营模式完成国际采购供应链及国内庞大内销市场的全面接轨，扩大市场的辐射范围，以形成五金机电模具城的核心竞争力，S.S.O式展示办公中心首创商务、展示、资讯一体化空间。

优势六：智能化商务网络平台

五金机电广场建立电子商务系统，交易双方可进行24小时远程交易，同时，电子网络报价系统和信息系统，将自动及时更新各种原材料的行业动态，价格行情等信息，令您的事业通过电子商务拓展至全世界范围。

优势七：强大产业依托

东莞作为现代制造业名城，拥有工业企业21125家，五金机电模具产品年需求量近150亿元，产业配套需求与日俱增。强大的产业依托，令宏成五金机电模具城“货如轮转，财如泉涌”。

优势八：完善配套

东莞市五金机电模具城为经营者创造了全面和方便的配套设施，在经营方面设有经营中心、服务中心、仓储物流中心等；还设有餐饮、休闲娱乐、居住等配套，紧邻南国名都酒店、南城客运站等。

（四）五大信心保证

信心一：即租即经营

启动黄金商机，抓住绝世财富机遇，即租即经营，“钱”景广阔，回报无限。

信心二：发展商预留60%的商铺作为自营物业

与全场业主共同进退，携手发展，将宏成国际五金机电模具城打造成东莞五金行业内规模最大、知名度最高和辐射能力最强的五金机电模具交易市场。

信心三：“品牌营销专项基金”

发展商在首三年投入过千万元用于市场推广，实施统一品牌形象战略，将宏成国际五金机电模具城塑造成为五金机电模具交易市场的第一品牌。

信心四：专业商业经营管理公司全方位管理

委托专业商业经营管理公司进行高素质和有效管理，发挥其物业管理、商业管理、组织展览、建立行业商会等功能。

信心五：市场空间无限扩大

搭建项目国际互联网交易平台，将生意延向世界领域，为经营商家提供广告、宣传、资讯、交流的一流平台，实现无国界交易。

三、    项目综合素质分析

（一）优势分析

1、地理位置优势：位处东莞新城市中心区轴线东莞大道旁，专业市场集中发展区；

2、交通便利优势：东临东莞核心发展轴线东莞大道，毗邻107国道与广深高速公路，周边道路配套完善、标准高，达到双向六车道以上；

3、基础设施配套优势：周边有南城汽车总站、场内物流中心、商务中心、居住配套功能等支持；第一国际世纪城、中信凯旋城等大型房地产项目、大型超市、学校、五星级酒店等；

4、行业资源优势：全国工商联五金商会支持，极具行业号召力和强大的社会资源；

5、规模优势：总规划用地面积400多亩，首期开发建筑面积10万余平方米；

6、政府支持优势：东莞市政府决定将现八达路五金机电一条街和东城区五金机电一条街的临街商铺全部搬迁，进行城市改造，这无疑是给本项目最大的支持；

7、物业管理优势：国际化商业管理服务，全方位智能化管理，24小时保安巡逻，全面提供甲级专业市场的顶级服务。

（二）项目劣势分析

1、新建五金机电模具专业市场，行业市场知名度不高；

2、项目周边没有形成惯性五金机电模具产品经营的商业气氛；

3、规模宏大，令项目招商周期长，处理不当难以限时形成经营气氛；

4、东莞区域已有数个同类小型项目，经营状态好坏参半，构成一定市场竞争威胁；

（三）项目市场机会点

1、东莞市政府大力建设松山湖科技产业园，随国内外大型工厂企业入驻园区，新的一轮产业配套即将展开，五金机电模具产品需求大增；

2、东莞市“制造业名城”的定位，区域对五金机电模具产品需求更加猛增；

3、八达路、东城区五金机电经营商户由于政府决定改造城区必须搬出，这给本项目带来首批商户；

4、为使东莞市五金机电行业市场地位的提升，规模宏大，模式先进的专业批发市场是必然的需求产物；

四、“宏成国际五金机电模具城”的目标客户

（一）项目目标客户定位

1、八达路地域、东城区地域现经营五金机电品商户

市政府进行城市改造，八达路两侧、东城区路边的商户面临整改或拆迁，迁至本项目是其最佳的选择。本项目规模宏大，距八达路、东城区又最近，便于其经营的延续，而这部分商户将会给本项目带来巨大的商机，对本项目首期发展起着重要的作用。

2、东莞市其他同类项经营户

2.1在长安镇的长安商贸城五金模具广场和长荣国际机械五金广场，经营商户达数百家，其中不乏一些中大户，他们极有可能在本项目开设分点，并将本项目变成其长期经营的地点；

2.2在石龙镇西龙西湖路五金电子批发市场，有过百的经营商户，但商业气氛极差，只是由于批发市场给予的优惠措施极其大，才能暂时留住部分商户，如经营状况不获改善，他们只能转至本项目或其它经营地点，以改善经营状况；

3、广州、南海经营商户

在广州惠福路，洛溪桥脚、南岸路、天河棠下、南海黄岐广东五金城及其新场，拥有数千户经营五金机电产品的商家，其中的中大户和一些总代理商和大厂商会受到本项目的巨大商机所吸引，也极有可能在本项目开设分点。

该部分商户中包含相当多的国际著名品牌商家，对它们的吸引能有效地提升项目的经营品位。

六、五金机电行业在东莞的发展

（一）东莞五金机电模具行业状况

东莞区域性的五金机电模具产品生产企业众多，仅东莞市一年机电产品出口值就达115亿美元。全球100强企业有12家落户东莞，500强企业有30家在东莞建立合资企业，跨国公司1234家，境外上市公司800余家亦扎根东莞；

（二）    项目所在区位基本情况

本项目地处穗港经济走廊中段的东莞市。东莞作为珠三角地区的心脏地带，地理位置优越，西临珠江口，北距广州50公里，南距深圳90公里，水路至香港、澳门仅40余海里，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。并随着珠三角城市交通路网的建设完善，可与广州、深圳、佛山、珠海、中山、顺德等工业重镇实现一小时互经济圈。

（三）项目所在区域内交通分析以及配套设施

本项目东临东莞核心发展轴线东莞大道，毗邻107国道与广深高速公路，至深圳宝安机场，广州白云机场均只需40分钟车程，同时周边道路配套完善、标准高，达到双向六车道以上，原材料及产品出入十分方便。

(四)项目所在区域周边环境资源分析

本项目位于东莞市未来城市中心区核心地带。毗邻东莞国际物流中心、和记黄埔电器城、国际机械展示城、华美乐建材超市、东莞市装饰材料城、华南MALL、第一国际等大型商业项目，会展中心、中信凯旋城也会给本项目的商业气氛带来级大帮助。

（五）项目所在区域的开发条件评估

本项目所在地南城科技产业园属南城区重点发展项目，近年来投入大量资金进行基础设施建设，各类配套完善，周边包括南城汽车站、大型房地产项目、大型超市、学校、五星级酒店等。是东莞市政府规划和批准并得到市及南城两级政府鼎力扶技的重点工程项目，因而项目的开发背景和发展前景都有相当保证。.

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