道生购物公园

简称：LTT

L——Lifestyle

TT——Town cenTer

一、 区位环境介绍

常州地处中国经济发展最快区域----长江三角洲，位于长三角轴心，地处沪宁都市带中段。至上海、南京、杭州有沪宁高速、宁杭高速、沿江高速、锡宜高速等，全市总面积4375平方公里，其中市区面积280平方公里。全市常驻人口340万，其中市区人口85万，包括天宁、钟楼、戚墅堰、新北、武进五个区以及金坛、溧阳两个市。06、07年常州招商引资速度快速，超越无锡和苏州，名列第一。同时外资企业以上海为核心的辐射圈加快外延，常州已然是长三角的经济发展重要区域。

常州新北区是常州市目前最大、最富活力的经济增长区域，和对外开放的主要窗口、最大的高新技术辐射源和产业基地。92年建区以来，注册的企业有8000多家，其中有工业企业5000多家，外资超大型企业1000多家，外资企业由原来以港台企业为主的架构逐渐转换成以欧美企业为主的架构。 招商引资也以最初的吸纳人气为目的，到越发注重入区企业的品质，吸引更具实力的国际企业进驻，在此过程中不断的吸引高学历人才、商务人士入驻，由当初不到4万人口发展到目前48万人口的密度，家庭居住以天安花园、怀德名苑、阳光花园、蓝色港湾、凤凰苑等中高档居民区为主，人口总的特质是：中产阶层，有较高的收入，注重生活品质，存在着巨大的中高端市场消费潜力。

二、本项目地理位置介绍

敝司开发的“道生中心 ”，位于常州新北区核心区域，外接沪宁高速，与发达的高速网互通，内连BRT快速市内公交、高架。 2004年常州市政府拟定了商业网点规划，以新北区、武进区为常州市两大商业副中心。根据新北区“十一五”规划要求，通江大道两侧是新北区近几年来投资发展的重点区域，发展商业、旅游、娱乐等经营性项目以满足区域要求，目的在于将此处打造成为全市商业副中心。

本项目以优越的地理环境、地理位置及适时顺应政府商业规划的优势，成为常州难得的商业核心区项目。

三、项目介绍

“道生中心 ”项目为综合类物业，总建筑面积8万平方米，项目由五层商业裙房和两幢椭圆型塔楼（高档住宅）共同构筑出新北区核心区地标形象。项目总规划用地面积21300平方米，呈“八”字型规划，建筑占地5000平方米，以开敞的姿态面向通江大道，环抱16000平方米开放式绿地中心公园。道生中心商业部分命名为：道生购物公园，简称：LTT 即：LIFESTYLE TOWN CENTER 意为：倡导健康生活方式的商业中心。商区总面积36000平方米，其中商业面积20000平方米。

四、 项目的商业理念：

本项目提出“LIFESTYLE”商业概念，“LIFESTYLE”意为“生活方式”。在“道生购物公园”规划设计时，设计师提出尊重新北区主流中产阶层需求、注重他们的感受，以“与自然共生，自然地生活” 作为商业总设计理念，将环境、景观、视觉、感受融入到规划、建筑、环境的设计细节中。在商业业态规划、景观、交通、吹拔空间上进行深化设计。倡导都市人追求“健康的生活方式”，使人们在此商业空间环境中能充分感受大自然，充分实现其社交的需要，满足日常生活的各种需求，珍惜每一天“并非特别的日常生活”。

项目倡导的商业理念是：都市区域中的新生活方式——为生活在常州新区的中产阶层的生活追求营造社交、购物的平台，为他们的生活需要提供深度服务。使人们把享受时光作为目的，在休闲中悠然购物。之所以提出“本商业的定位出发点是注重中产阶层的社交和购物需求”，是结合美国心理学家马斯洛提出“人的五大需求”，根据当今中国中产阶层生活质量不断提升的实际，及其生活轨迹不断发展的规律所提出的。其中所提及：社交的需求，也叫归属于爱的需要，是指个人渴望得到家庭、团体、朋友、同事的关怀爱护理解，是对友情、信任、温暖、爱情的需要。中产阶层在社会进步过程中起着中流砥柱的作用，在此过程中，中产阶层个人物质、安全的需求都得到了基本满足后，即需要社交、被尊重、和自我实现的需求，怎样破除人们之间的交往隔阂？本项目赋予建筑景观灵魂、赋予商业最新理念，旨在可以提供给常州新北区中产阶层这样的平台——社交、休闲平台。让具备消费能力的中产阶层在此驻留更长时间，促使他们社交活动、休闲生活的同时，创造更多消费、购物商机，达到共赢的目的。

五、与传统商业的不同

其一、“道生购物公园”与传统购物区域有着本质的不同。首先，“道生购物公园”建筑形态是开放的，这里所指的开放空间，并不是传统购物区域室内大型开放空间或者中庭，而是室外的自然空间；在购物区域（类似购物中心）巨无霸的盒子里，尽管通过一流的商业建筑设计，可以营造出舒适的购物环境，但是室内和室外的感受却是不同的。

其二、“道生购物公园”强调感性购物的环境，满足25-50岁新区中产阶层家庭群体及时尚人群的不同社交需求和购物需求。追求感性与情境的诉求，创造值得客户回忆的活动，增加客户的心理满意度。与消费者阶层社交内容、生活品位、消费习惯相匹配， 注重的是对“生活方式”的精神享受和追求。更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适、优雅的环境，既把商业的活力放进去，又让悠闲的景观环境张显自己独有魅力的商业街区。

其三、“道生购物公园”更注重商品的品质、品牌、品位，所有的品牌都需经过甄选，符合本商业倡导的“健康的生活方式”的理念，更多考虑绿色、环保的概念。

其四、“道生购物公园”注重深入、广泛的服务，注重硬件设施的人性化功能细节，注重服务延伸，让人们感受到无微不至的服务氛围。

“道生购物公园”具有以下特质：

第一，社交、休闲第一。所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是本商业模式的灵魂所在。如果说这是一种全新的商业地产模式，那其最创新的地方就在于将传统的消费模式向休闲的 “生活方式”的倾斜和功能侧重。

第二，环境第一。本商业更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者阶层生活品位、消费习惯相匹配。

第三，规模适中。本商业的规模基于所在区域群的购物、休闲、需求而定，其从建筑形式和规模上迎合常州新区特定市场的需求。

第四，业态专精。本商业从业态上更接近于集百货店、超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，商户对消费者提供的深度服务上，消费者的体验上，有明显的差异。形成了与传统Shopping mall商业的本质区别，本商业将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而传统Shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也造成了消费阶层的显著区分。

六、项目处于的商业环境和商业前景

“道生购物公园”从地下室的充足停车场到屋顶花园的西餐区和烧烤区业态规划组合上强调商业、休闲和娱乐的结合。商业街将设广场休闲区、方便抵达的食品区和有档次的林荫道旁的商业街，及为家庭生活的家居区、购物精品店、精品标准超市、美食餐饮，专为女士服务的美容、SPA、儿童益智专区和奢侈私人聚会社交场所等多种业态。

以“道生购物公园”为核心 ，周边与本项目连接的每家玛韩国大型超市、肯德基、大娘水饺、味千拉面、天语雅阁等商业配套已形成目前新区居民满足基本生活消费场所。周围星级酒店：香格里拉、金陵国际、锦江国际、海洋酒店、香树湾、格林豪泰酒店使更多商务人士驻足，星巴克、澳门豆捞、金钱豹、长兴楼、公园九号等集中了中高档餐饮消费群体。承上所提：新区经历近18年的发展，随着逐年开发建设的高档住宅社区的兴建，吸引了大量中产阶层家庭入住汇聚，据统计：20分钟商圈中高档社区家庭总户数约7.4万户,未来还会不断增加。新区已成为常州高档居住区的集中地，居民普遍显示出较高的消费能力以及对生活高品质的追求，形成新区强有力的购买力。

我们和商家共同的愿景：在领略充满绿色的广场上，以及光和风的平台镶嵌的空间里，汇集经销“人与地球和谐共处”理念的商品，为消费者努力提供优质的服务和舒适的环境，给消费者提供一个社交、购物、活动的场所，同时也为我们创造更多商机。

本项目以最新颖的商业理念融入商业、不仅要创建常州新北区最佳宜居商圈，更是树立“倡导健康的生活方式”公共事业的社会楷模。期盼具有生活提案能力的您和我们共同缔造“道生购物公园。

项目2010年年底统一开业，现面向全国招商，敬请关注。

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