目 录
前言………………………………………………… 6
第一章 本项目的相关研究…………………………… 8
1、商业定位研究…………………………………………8
2、商业品类研究…………………………………8
3、服务功能设计………………………………………8
4、规划布局设计及调整建议……………………………………9
5、建筑规划设计及调整建议………………………………………………9
6、后期物业经营管理模式建议……………………………………………9
第二章 项目市场调研结论分析…………………………………… 9
一、南沿线商业项目对比分析…………………………………… 10
1、竞争项目定位规划及优势差别…………………………………10
2、竞争项目消费客群差异…………………………………11
3、价格及现状比对………………………………12
4、开发商策略比对………………………………13
5、小结……………………………14
二、投资者调研结论分析…………………………………… 14
1、商业形态组合配比…………………………………14
2、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好……………………………15
3、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围……………………………16
三、经营者调研结论分析………………………………… 17
1、租金承受范围…………………………………17
2、经营者认为本项目的合理售价………………………………18
3、经营者认为本项目适合经营的业态………………………………19
四、消费者调研结论分析……………………………… 19
1、消费者会在本项目消费的项目……………………………19
2、消费者来本项目消费的理由…………………………………20
3、消费者想象中本项目应右的消费场所…………………………21
4、消费者餐饮偏好……………………………………21
5、消费者休闲偏好…………………………………22
五、本项目商业业态比例考虑…………………………………… 22
1、业态比例调研分析……………………………………………22
2、本项目的业态比例…………………………………25
六、总结…………………………………… 26
第三章 项目定位研究…………………………………… 27
一、项目分阶段定位……………………………………… 27
1、阶段释疑……………………………………27
2、形象定位………………………………………28
3、功能定位………………………………………29
4、总结…………………………………30
二、项目整体定位布局思路……………………………… 31
1、整体定位思路………………………………………31
2、项目分区域定位…………………………………32
3、项目整体定位布局……………………………………40
三、目标客户定位……………………………… 45
1、购买商铺的目标群分析…………………………………45
2、租赁使用商铺的目标群分析………………………………46
3、商铺的目标消费群定位及分析……………………………48
四、客群消费机会分析…………………………………… 50
1、唯一性和排他性……………………………50
2、吸引力…………………………………50
3、资源整合………………………………50
4、区域中心……………………………………………51
第四章 项目规划设计调整建议……………………… 52
一、商业业态规划调整原则………………………… 52
1、 充分尊重极地海洋世界商业部分经营规划理念及成果…………52
2、 充分尊重极地海洋世界商业部份建筑规划设计和服务功能设计…………52
3、 以市场调研为依据…………………………52
4、 注重全局观和开发商的整体利益……………………52
5、 业态规划调整依据………………………52
二、各版块商业规划调整建议…………………… 53
1、商业业态配比………………………53
2、业态选择参考………………………56
3、规划调整建议…………………59
三、商铺结构与硬件配置建议……………… 60
1、商铺面积划分建议……………………60
2、商铺结构调整建议……………60
3、硬件配置建议…………………………60
四、交通组织设计建议……………………… 61
1、人流动线…………………61
2、车流动线………………………62
3、物流动线……………………63
4、导识系统设置………………………64
五、其它商业配套建议…………………… 65
六、总结…………………………… 66
第五章 招商略案………………………… 67
一、原则………………………… 67
二、招商阶段及目标…………………………… 67
三、2007年前半年招商工作时间节点安排…………………… 70
四、全心公司各阶段招商准备工作内容…………………… 74
第六章 后期经营管理建议…………………………… 78
1、统一经营……………………………78
2、统一管理………………………78
3、投入费用……………………78
4、借助外力………………………79
5、共同打造…………………………79
6、其它建议………………………79
第七章 总结……………… 81
