目录 １
1.0 前言 ５
1.1背景 ５
1.2目的 ５
1.3方法 ６
2.0 呼市宏观经济状况及发展潜力 ７
2.1国内生产总值（GDP） ７
2.2零售总额 １１
2.3物价指数 １２
2.4可支配收入 １２
2.5离休、退休、退职人员保险、福利费用组成 １５
2.6企业在岗职工平均工资情况 １６
2.7住宅市场 １６
2.8著名企业/公司 １７
2.9汽车市场 １８
2.10呼市旅游业概况 １８
2.11 重点总结 １９
3.0 国内外主要Shopping Mall的比较研究 ２０
3.1国外著名Shopping Mall介绍 ２０
3.1.1美国明尼苏达州的美利坚MALL（MALL OF AMERICA） ２０
3.1.2英国DARTFORD市的BLUEWATER ２２
3.1.3马来西亚吉隆坡的Mid-Valley Megamall ２２
3.2国外购物中心行业发展分析 ２３
3.2.1国外SHOPPING MALL发展的市场条件 ２３
3.2.2国外SHOPPING MALL的市场状况 ２４
3.2.3国外SHOPPING MALL的业态组合，强调体验特点 ２４
3.2.4国外SHOPPING MALL交通及停车条件 ２５
3.2.5国外SHOPPING MALL项目内部动线规划关注主题特色 ２５
3.2.6国外SHOPPING MALL项目的规划关注业态界面的处理 ２６
3.3国内著名Shopping Mall的介绍 ２７
3.3.1北京东方广场 ２７
3.4国内Shopping Mall的发展分析 ３０
3.4.1 国内SHOPPING MALL发展条件分析 ３０
3.4.2国内SHOPPING MALL发展状况 ３１
3.4.3国内SHOPPING MALL开发模式 ３２
3.4.4国内SHOPPING MALL开发中的典型错误 ３３
3.5重点总结 ３４
4.0 内蒙古呼市的零售市场 ３５
4.1呼市零售市场总体概况 ３５
4.2内蒙古呼市主要的商业区 ３６
4.3主要的商业项目 ３８
4.3.1维多利商厦 ３８
4.3.2北京华联商厦（南华联） ４０
4.3.3呼和浩特民族商场（长乐宫？） ４２
4.3.4世奥商厦 ４４
4.4呼市未来主要的发展项目 ４５
4.4.1首府广场 ４５
4.4.2温州商业步行街 ４７
4.4.3呼和浩特民族特色商业区 ４７
4.5零售面积供应与租金情况 ４８
4.5.1零售面积供应情况 ４８
4.5.2租金情况 ４８
4.6重点总结 ４９
5.0 项目概况 ５０
5.1项目位置与面积 ５０
5.2交通情况 ５２
5.3可视性原则 ５２
5.4周边项目介绍 ５４
5.5重点总结 ５５
6.0 商圈分析 ５６
6.1界定商圈范围 ５６
6.2商圈人口情况（2001年） ５７
6.2.1第一商圈 ５８
6.2.2第二商圈 ５８
6.2.3第三商圈 ５９
6.2.4商圈人口年平均工资状况 ６０
6.3重点总结 ６１
7.0 可承受发展规模 ６２
7.1可承受发展规模模型 ６２
7.2呼市居民人流推算 ６４
7.3游客人流推算 ６５
7.4居民个人零售开支情况 ６５
7.5营业额的推算 ６６
7.5可承受商业面积 ６７
7.6日人流量的推算 ６９
7.7重点总结 ７０
8.0 零售概念及商品组合建议 ７１
8.1目标 ７１
8.2总体零售概念 ７２
8.2.1一站式购物 ７２
8.2.2知名零售经营者 ７３
8.2.3新颖的概念 ７３
8.2.4类别杀手 ７４
8.2.5 旗舰店 ７４
8.2.6完善的动线设计 ７４
8.2.7购物环境 ７５
8.3市场定位 ７６
8.4商品组合 ７６
8.4.1主力店 ７７
8.4.2半主力店 ７８
8.4.3餐饮 ７９
8.4.4娱乐 ８０
8.4.5专卖店 ８１
9.0 财务分析 ８２
9.1建议兴建东欣商业区项目的规模 ８２
9.2总项目造价 ８２
9.3债务安排 ８３
9.4租务情况 ８４
9.5租金及营业额预测 ８５
9.6东欣商业区项目首年经营收入与支出 ８７
9.7折旧情况 ８８
9.8终止价值及企业所得税 ８９
9.9财务分析结果 ９０
9.10敏感性分析 ９１
9.10.1增长率 ９１
9.10.2租金 ９２
9.10.3空置率 ９２
9.10.4折线率 ９２
9.10.5贷款利率 ９２
9.10.6建筑成本 ９３
9.11盈亏平衡分析 ９３
9.11.1租金 ９４
9.11.2空置率 ９４
9.12风险因素考虑 ９４
