目 录:
万达借鉴适用性分析 .......................................... 3
（一）万达集团SWOT分析
（二）万达长板与短板分析
（三）核心竞争力评价
（四）外在、内在竞争力评价5
（五）万达的借鉴适用性分析6
一、企业背景7
（一）万达概述.7
（二）发展历程与企业定位8
（三）万达商业地产调整之路的节点性事件10
（四）管理团队与企业文化12
（五）组织结构与企业管理13
二、发展状况 21
（一）业务结构21
（二）区域发展战略26
（三）产品定位28
（四）盈利模式与发展战略29
（五）战略合作伙伴34
（六）品牌发展战略36
三、产品与市场37
（一）主要产品类型及系列设计..37
（二）产品组合构成44
（三）自持/销售比例、租售组合模式..54
（四）万达项目业态组合..54
（五）当前主要商家构成..57
（六）项目孵化操作特点、经营周期....59
四、资本与合作...... 66
（一）开发、销售、持有物业规模及构成.....66
（二）经营利润率情况...67
（三）资金来源和融资渠道构成..68
（四）主要资本合作伙伴与合作模式...71
（五）近三年经营性指标数据....74
（六）项目合作案例——万达与麦格理的REITs探索...79
五、项目获取与开发.. 86
（一）项目区域分布、选址标准、开发模式86
（二）项目获取途径分析：公开、合作、收购.....88
（三）项目获取的优势资源和商业操作...88
六、典型项目特点分析... 89
（一）沈阳万达商业广场——败笔与转型......89
（二）北京万达广场——万达盈利模式的典范.....96
（三）宁波万达广场——第三代产品升级版....104
商业地产样本企业研究 2009 年5 月 Page 2 of 113
图 表 目 录
表 1： 万达集团SWOT分析...3
表 2： 大连万达目前股东情况....13
表 3： 2002 年以来大连万达股东变更情况...13
表 4： 万达三代产品定位...28 表
5： 万达集团产业链环节竞争力.31
表 6： 万达战略转变对比..39
表 7： 万达持有型物业营业收入合理状态估算.....67
表 8： 万达 2009 年初尝试信托融资情况.71
表 9： 大连万达商业地产有限公司2007 年度抵押资产情况...72
表 10： 按业务类别列示主营业务收入、主营业务成本....74
表 11： 万达商业地产公司2007 年度合并资产负债表..75
表 12： 万达商业地产公司2007 年度合并利润表..75
表 13： 期初至合并日收入、净利润、现金流量等情况...77
表 14： 报告期内新纳入合并范围公司情况..78
表 15： 营业收入及营业成本79
表 16： 万达商业项目拿地情况.88
表 17： 沈阳万达广场散户租金市场报价96
表 18： 北京万达广场项目概况..96
表 19： 北京万达CBD项目直接成本估算.....99
表 20： 北京万达广场购物中心规划和经营情况100
表 21： 北京万达广场散户租金市场报价..101
表 22： 宁波万达广场散户租金市场报价..109
图 1： 大连万达集团管理结构图15
图 2： 万达集团项目管控体系...18
图 3： 万达集团业务结构图..22
图 4： 万达地产区域分布图..26
图 5： 万达集团商业模式演变图...29
图 6： “现金流滚资产”——万达地产盈利模式的精髓...30
图 7： 订单商业地产模式...32
图 8： 万达与麦格理的REITs探索......80
图 9： CMBS融资图.....82
图 10： 重组前后对比图....84
图 11： 北京CBD万达广场总体规划图.......97
图 12： 宁波万达广场总体规划图.......106
