在2018年10月22日第一次递交上市申请失败后，5月2日，海伦堡中国控股有限公司(以下简称“海伦堡”)再次向港交所递交上市申请。
随着国内融资环境日益收窄，监管环境日益严格，高度依赖资金支持的房地产行业的中小企业的发展形势愈发严峻，加之A股上市越加困难，中小房企赴港上市成为当下地产行业潮流。
在此大背景下，发迹于广东目前正向全国扩张的海伦堡，在经过多年的筹划后，开始了漫漫上市路。不过，高额负债，净利下跌，土地储备过于集中等问题，都成为海伦堡上市路上的障碍物。海伦堡能否顺利上市，完成资金回血，目前来看，仍旧是个未知数。
净利逐年下跌，三年千亿销售目标泡汤
根据对外公开资料，截止到2018年底，海伦堡累计实现物业销售359.7亿元，过去三年的复合增长率接近52%，在业务模式方面，海伦堡一直专注在开发及销售住宅房地产物业，以及商业物业及创意科技园等分支业务，据海伦堡表示，此举目的是“增加收入来源的广度及稳定性”。
截止2019年1月底，海伦堡持有11个总体量为81.36万平方米已竣工投资物业，以及6个总体量为194.96万平方米的开发中投资物业；数据显示，近三年新业务贡献收入不足1%，尚未达到预期收益。
根据招股书显示，从2016至2018年，海伦堡的营收分别是142.27亿元、143.56亿元及175.18亿元，毛利率分别为18.5%、23%及26.4%。
但是，对外数据也清晰地显示，根据目前的房地产销售情况，毛利率的上升，主要由于大环境下平均售价的上涨。由于投资物业公平值的减少，海伦堡虽然毛利润不断上升，但净利率却从20.40%降至12.80%；截止2018年年底，公司总资产回报率为2.50%，较2016年下降3.2个百分点。
此前曾有媒体报道，从2016年开始，海伦堡就已经启动战略升级，通过产融结合、多轮并进的方式实现企业的快速规模化，预备冲刺三年千亿的销售目标。根据克而瑞数据显示，近年来海伦堡销售额呈现快速增长，2016年-2018年分别实现销售额185.7亿元、351.1亿元、440.6亿元。但距离千亿销售目标还有点距离。
土地储备2370万㎡，重点布局珠三角
招股书中还表明，海伦堡本次IPO的募资用途资金将于2021年底前通过在海伦堡目前运营及计划扩张所在的城市寻求并获取地块或合适的并购机会，用于土地收购以增加公司的土地储备，还将用作开发现有物业项目(即昆明海伦堡中央广场、中山板芙项目及中山金色港湾花园)的建设成本，除此之外还将用于一般营运资金。
据赢商网了解，海伦堡1998年发源于广州番禺，目前以开发住宅物业，以及少量的商业物业和创意科技园为主营业务。早期在广州、珠海、中山、佛山及惠州等广东省和珠三角等范围内发展，2011年，海伦堡确立“5+N”布局战略，扩张至长三角、西部、华中、京津冀几大城市群。根据媒体采访，海伦堡“主要通过”收购股权扩充土地储备，“可能通过”招拍挂收购土地，“偶尔通过”旧城改造收购土地。有数据显示，2015至2017年，海伦堡共收购了34家公司的股权，仅2018年上半年并购数量就达到了20家。
根据对外公开资料，在土地储备方面，截至2019年1月31日，海伦堡于拥有122处于不同开发阶段的物业项目或项目阶段，土地储备总量约为2370万平方米，包括29个未售可出售建筑面积及可出租建筑面积约为150万平方米的已竣工项目，其中20个有关项目已于往绩记录期间竣工，65个总规划建筑面积约为1620万平方米的在建项目，28个总估计建筑面积约为600万平方米的持作未来开发的项目。
从土地储备的范围上来看，截至2019年1月31日，在海伦堡2370万平方米的土地储备中，珠三角地区占40%，长三角地区占18.2%，华西地区占25.7%，华中地区占12.5%。四大区域占公司土地储备总量的96.4%。较2018年8月底分别增加10个、30万平方米，新进入城市33个，较五个月前增加2个。
不难看出，海伦堡依旧将开发重心放在珠三角地区，其次是长三角及华西地区，而京津冀地区土地储备量仅占海伦堡土地储备的2.1%，这也清晰的表明，海伦堡在京津冀地区发展并不顺利，和其他地产大鳄相比，华北区域的竞争呈现出明显弱势。当然，这也和海伦堡重点布局的发展规划有很大关系。
负债率高达133%，欲求上市回血
自2017年融资渠道收窄以后，部分房企开始面临着资金压力，加之房地产作为资本密集型行业，开发需要大量资金，面对这样的情况，房企开始在拿地、开发、销售上加快周转来应对资金压力。
海伦堡创始人黄炽恒之子黄博文于2018年9月21日获委任为非执行董事，目前担任广东海伦堡的总裁助理，负责协助总裁管理集团。海伦堡于去年8月份打造了红筹架构，由黄炽恒和另一董事持股的两家境外公司掌控海伦堡中国，并在两个月后递交了第一次上市申请。
在此情况下，海伦堡为了能够上市，也开始在土地储备和项目销售中快速扩张。但快速扩张的前提是，需要有大量的资金储备。而过快的扩张也导致了愈加高企的负债率。
据资料显示，2016年到2018年，海伦堡三年的资产负债率为69.4%、83.4%和133.7%；总资产回报率为5.7%、3.0%和2.5%。而2016年、2017年及2018年12月31日海伦堡借款总额的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%及 8.8%，净资产负债率分别为69.4%、83.4%及133.7%。而在2018年10月公布的上市材料中，海伦堡2018年上半年的融资成本与2017年持平为7.9%。
2016年到2018年，海伦堡的银行贷款余额分别为63.96亿元、67.01亿元以及21.86亿元，信托及资管融资安排余额分别为64.78亿元、136.45亿元、169.11亿元。2018年底，海伦堡未偿还银行贷款为92.86亿元，同比增长38.58%，仅占未偿还银行贷款及其它借贷总额的32.81%。而截至2019年2月28日，海伦堡信托资管融资未偿还总额已经高达177.96亿元，占公司截至同日借款总额的58.6%。
除此以外，海伦堡2018年6月及12月分别发行了10亿元私募公司债券，年利率分别为7.9%、7.8%；2019年1月，该公司全资子公司发行非公开定向债务融资工具，本金总额2500万元，年利率高达13.2%。
一方面，海伦堡因扩张高额负债，上市迫在眉睫。另一方面，巨大的负债率，又成为海伦堡上市的绊脚石。可以说，海伦堡上市的前景依然波光诡谲，迷雾重重。
