一、项目概况

1.1 地理位置得天独厚：

烟台凯旋城购物广场坐落于政府规划的中央商务区，是烟台CBD区内规划的唯一大型商业项目，由首开集团投资开发。芝罘区大马路与二马路从项目前后经过，东接虹口路，西至南大街，北接烟台的城市会客厅：滨海广场，地理位置优越，坐享城市第一海景。

1.2 交通条件无可比拟：

烟台凯旋城购物广场地处烟台市交通咽喉地段，是连接城市东西向的必经之地，在城市主干道大马路、虹口路、南大街、二马路、南山路所围成的区域中，交通四通八达，方便快捷，近20条公交路线经过项目段，贯穿整个城市的东南西北，消费者易达性强。

1.3 项目规划“纳水聚财”：    

烟台凯旋城购物广场在建筑整体规划上倡导内部空间的开发与共享性，属于典型的“纳水于域聚水聚才”的风水宝地，整个规划布局外高内低，形成“聚宝盆”之势，蕴涵福禄先机。项目总建筑面积近5万平米，由地面三层和地下一层组成。项目注重公共空间对于整个商场购物环境舒适度的提升，使商铺使用率保持在53%，充分满足了高档商场对于使用率的要求。烟台凯旋城购物广场采用国际先进内庭式商业设计，铺铺临街，50-1000平方米旺铺自由组合，20米中庭挑空，商业空间感提升消费品质，18部国际名牌电梯，客流畅通无阻，首层设置多个出入口，6个主通道口，形成客群横向纵向交叉流动。B1层高5米，F1层高5.5米，F2、F3层高4.5米。规划车位地面近100个，地下594个。

1.4 业态规划:

时尚精品主题百货店：国际绅士馆、丽人淑女坊、黄金珠宝饰品店、国际名品店、风尚运动城，青春休闲馆等

餐饮：滨海酒店、中餐、西餐、日韩料理、咖啡厅、酒吧、茶饮吧、水果吧等.

娱乐：KTV、夜总会、儿童娱乐中心、网吧、电玩世界、书城、音像、影院等.

旅游服务：海产品专卖、旅游纪念品、沙滩用品专卖店等.

日常生活配套：超市、便利店、洗衣房、药店、美容美发、康体健身等.

1.5 项目目标客户     

项目以具备投资实力的投资需求者和各地知名经营商家，以及具有经营意向的投资经营者为项目目标客户，为投资者和经营者营造了一个财富收益平台。

二、立地条件    

本项目突破竞争激烈的传统商业，凭借绝佳的地段优势，以全新的业态规划和经营理念，铸就烟台商业新篇章。把现有的旅游人群和商务客群结合起来，再进一步集中烟台本地的高端消费群体，为其提供一个大型的消费场所，提升其消费意识，引领新的生活方式。

客流分析：

1、1700万来烟游客     

06年，烟台接待海内外游客1717万人次，同比增长18.02%；接待海外游客23.82万人次，增长28.75%；创汇1.63亿美元，增长23.48%。根据国内旅游抽样调查数据显示，去年上半年，旅游消费中住宿、购物和餐饮所占比例排在第一、第二、第三位，分别占23%、20%和16%。预计到2010年,全烟台市旅游接待人数达到2542.32万人次,旅游总收入267.97亿元，食宿、购物的收入将达到100亿，烟台凯旋城购物广场以其独特的经营业态和绝无仅有的地段优势，使自己在旅游市场中独占鳌头，分享这100亿的大餐。

2、10万CBD区域内高端商务消费群    

这10万人分布在天鸿凯旋大厦、世茂、金都、中银、国税、海关等高档写字楼中，他们是烟台最具消费力的群体，引导城市消费潮流。据烟台政府公布的数据显示，烟台在职人员可支配收入已达21000元，而CBD内的10万高端消费群体的可支配收入已远远超过了这个数字，从高端消费群的消费特性和消费半径来看，保守估计，这部分人群将为CBD贡献每年5亿元的消费总额。

3、周边70万城市固定人口

2006年，烟台人均可支配收入已达14000元，与青岛人均可支配收入持平，与此同时，我市零售餐饮经济发展速度加快，发展后劲明显增强，根据国家商务部的统计，烟台市全年餐饮业累计实现零售额72.7亿元，同比增长23.24%，高于社会消费品零售额增幅6.8个百分点，对社会消费品零售额贡献率达到13.2%。娱乐经济也在烟台悄然盛行，烟台人的消费理念也受到了巨大的冲击。面对如此大的市场，烟台还没有一个高档次，高度集中的消费场所，又一个近百亿的市场等待烟台凯旋城购物广场的挖掘。市场的绝对空白点，200亿的消费需求，将为烟台凯旋城购物广场提供最直接的保障。

三、城市发展    

GDP持续增长：2006年烟台经济发展保持持续快速增长态势，实现2402亿元，同比增长19.38％，经济增速创1994年以来最高水平。人均GDP达到36955元，增长19.6％。    

人口与城市化：2004年底市域人口647万人，规划2010年末市域总人口720万人，城市化水平57%；2020年总人口为790万人，城市化水平为75%。

区域交通规划：在环渤海及大区域层面，加强重大区域性交通基础设施的建设，强化空港与海港，对接大区域铁路网；在半岛及市域层面，规划城际轻轨，完善公路体系，对接日青威烟环海高速公路，促进半岛港口的整合；增加南北快速通道，建设龙口-青岛高速公路；提高市域公路等级，改善市域城镇间的联系。

城市规模：规划烟台中心城区2010年城市人口规模为170万人，城市建设用地为200平方公里。2020年城市人口规模为230万人，城市建设用地为255平方公里。

05年烟台社会固定资产投资完成1460.4亿元，增长34.5%，总量保持全省第一位，在首批十四个沿海开放城市中，居第三位。

随着经济的高速发展，城市化进程的加速，人口的增加，区域交通的畅达，投资日益活跃，必将带动整个城市消费力的提升，从而繁荣城市商业。烟台凯旋城购物广场以城市为载体，处于城市核心的CBD区域内，巨大的发展潜力不言而喻。

区域的发展:    

芝罘区作为烟台的中心区，同时也是对外展示烟台形象的区域，烟台凯旋城购物广场正是处于形象区域的核心位置。投资8个亿的滨海广场，一个开放城市政府的英明决策，首开世茂数十亿的投入，600万烟台人的梦想，使得这片得天独厚的区域被冠上了CBD的称号。作为商务中心和旅游中心相结合的城市双核心地段，毫无疑问将成为烟台财富的风向标。从03年政府提出打造CBD的号召开始，地段的稀缺性凸现出来，滨海广场可谓通四方之商，截八方之财。

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