本文通过对美国零售类 REITS的模式分析，揭示了零售 REITS的价值创造秘诀，这个
秘诀就是好的商业模式+REITS资质下好的金融模式，打造出可持续扩张的增长路径，并最
终通过规模效应创造溢价：FRT通过对收购物业的重新布局和再招商实现增值，然后利用规
模效应将这一增值优势放大；Kimco通过低价收购表现不佳的商业地产，然后凭借规模化优
势引进大型连锁商，将租金水平提高到行业平均水平，从而创造了每年两位数的投资回报
MAC 通过将每个地区的中心商业进一步高端化来获取增值收益，然后利用规模优势吸引更
多奢侈品牌的追随；Realty Income（O）则是利用 REITS自身独特的金融属性把商业地产融
资租赁模式放大，在做大的过程中通过多样化物业组合来抵抗周期风险；REG 则借助合资
基金的融资平台将租户定制开发的模式做大，形成品牌效应；SPG 借助 REITS 平台，充分
释放股权融资能力和换股收购能力，然后再借助财务杠杆将股权融资能力放大，最终通过多
样化的地区组合和商业业态组合实现稳定收益。
