（一）风险与机会：2300 亿收购市场酝酿中 ....................................................... 4
1．1 高房价压力依然存在，调控力度不减 ................................................................................. 4
1．2 通涨预期下的调控，一场持久战 ........................................................................................ 5
1．3 持续调控中，行业整体已接近负债上限 ............................................................................. 6
1．4 调控的一端：20-30%企业面临洗牌 .................................................................................... 7
1．5 调控的另一端：30%企业保留低谷扩张能力 ...................................................................... 7
1．6 风险与机遇：2300亿收购市场正在酝酿 ............................................................................ 8
（二）多元金融时代地产行业金融模式转型 ........................................................ 9
2．1 什么是多元金融时代？ ....................................................................................................... 9
2．2 多元金融时代，评价标准在改变 ........................................................................................ 9
2．3 关注风险回报：地产行业的“暴利”分解 ......................................................................... 9
2．4 资产依赖性扩张的回报率瓶颈 .......................................................................................... 12
2．5 从“重资产模式”到“轻资产模式” ............................................................................... 13
2．6 轻资产模式下的“效率隐含回报” ....................................................................................... 15
2．7 反“暴利”时代，盈利模式的改变................................................................................... 17
2．8 周转率对利润率的替代 ..................................................................................................... 18
2．9 回报率的“短板效应” .......................................................................................................... 19
2．10 扩张速度减慢，回报率不一定降低................................................................................. 21
（三）多元金融时代地产行业商业模式选择 ...................................................... 22
3．1 地产企业的商业模式：3个维度、9种模式 ..................................................................... 22
3．2 当前环境下的商业模式比较 .............................................................................................. 24
3．3 规模化 VS.高端化 ................................................................................................................ 25
3．4 城镇化模式崛起 ................................................................................................................. 27
3．5 区域龙头：发达地区PK三线城市 .................................................................................... 28
3．6 商业地产开发 VS .租售并举模式 ......................................................................................... 30
3．6．1 商业地产开发模式的“黄金时代” ........................................................................ 30
3．6．2 租售并举模式的转型成本........................................................................................ 31
3．7 保障性住房的潜在回报空间 .............................................................................................. 32
3．7．1 保障性住房开发：令人惊讶的低周转 ..................................................................... 32
3．7．2 公租房运营：资金不是问题，回报才是核心 ......................................................... 34
（四）模式优势与效率优势 ................................................................................. 36
4．1 模式优势?企业优势 ........................................................................................................... 36
4．2 效率边界与标杆企业优势 .................................................................................................. 37
（五）风险成本的控制 ......................................................................................... 39
5．1 风险成本的历史痕迹 ......................................................................................................... 39
5．2 上市公司平均的风险回报低于风险成本 ........................................................................... 39
（六）总结：提升多元金融空间的四要素 .......................................................... 41
