一、    区位篇南京都市圈核心城市，是华东区域重要的中心城市，也是全国重要的综合枢纽城市，历史文化底蕴丰厚，是长三角区域经济发展最具活力的城市之一。2021年GDP1.635万亿。未来5年南京将成为“常住人口突破千万、经济总量突破两万亿元”的超大城市。未来南京都市圈将打造成为以南京为中心，横跨苏皖两省，纵贯长江中下游沿江城市带核心地区的重要都市圈，也是中国第一个规划建设的跨省都市圈。江宁区：2021年底，全区共有10个街道，128个社区，73个村；全区常住人口为195.43万人，占全市比重为20.74%。2021年江宁GDP总量上领先玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区和雨花台区6大主城区。江宁大学城：位于南京市江宁区中部，方山脚下，距离新街口16公里。江宁大学城由江苏省教育厅与南京市江宁区政府合作、南京江宁科学园负责开发，规划面积27平方公里，由两大功能区(大学集中区和资源共享区)组成。大学城因此也成为全市最年轻，最有活力的区域。区政府在2020年底发布了“用青春点亮梦想”为主题的新一轮《青年筑梦计划》，希望让更多的青年群体在这里就业、生活，为区域发展注入更多的活力与动力。因此，大学城板块，也将成为南京青年群体最理想的生活区。这样的规划之下，区域内的产业、人口、消费力都将迎来新一轮的上扬。江宁大学城正快速融入南京的城市发展。这里距离主城区仅12公里，机场高速、将军路、宁溧路等多条主干道直通城区，10余条公交线路直通各校门口，宁杭高铁二环路、宁杭高速等穿城而过。南京地铁一号线南延的起点站--中国药科大学站，就在江宁大学城，本案距离地铁一号线南京交院站仅50米距离。本案3公里内有12所高校，近20万大学生师生进驻。南京医科大学、中国药科大学、南京江宁高等职业技术学院、南京工程学院、金陵科技学院、南京交通职业技术学院、江苏海事职业技术学院、江苏经贸职业技术学院、南京旅游职业学院等。本案周边6个大型住宅社区：宜家国际、文鼎雅苑、东方龙湖湾、博学苑、方山熙园、保利梧桐语等；3个别墅区：弘景雅墅、景枫加洲城、五矿九玺台等；10多个中小型社区：宏阳上院、中粮祥云、天正天御溪岸、文博苑、银城一方山、武夷名仕园、招商房山里、五矿澜悦方山、骋望骊都、香槟园、鲁能泰山7号院。居住人群超15万。并且周边陆续还有项目在售，包括龙湖、万科，以及项目西北方向200米的江宁城建的项目，都是上千户的规模，未来的常驻人口数量将进一步暴增，目前周边3公里近35万人。周边商业：人口红利下，消费需求旺盛。但从区域内商业格局来看，周围仅有新一城、文鼎广场、义乌小商品市场，消费需求难以释放，且都在项目的北侧，南侧目前没有任何商业。从两个角度来看这个问题。第一，从商业形态来看，北侧的三个商业都是以餐饮为主、零售为辅的初级商业模式，可以满足日常生活需求，但没有特色，更多承接的是同行之间的竞争。从目前中国的商业格局发展来看，传统商业早就处于市场饱和期，属于红海的范畴。并且随着发达国家对于中国消费模式的影响，消费者对于商业模式的需求越来越多元化。举个例子，早期的超市仅包含日常零售，苏果、家乐福似乎就是全部，但随着消费升级的推动，越来越多的超市开始转型。小超市来看，罗森、便利蜂等更多的是满足零售之外的需求，大超市来看，山姆、麦德龙也从高端和多元化的经营模式获取了超市行业的新蓝海市场。第二，目前项目南侧拥有大量的学校，小区，产业园，但并没有任何商业体。作为1号线北向的重要站点，我们也将更好的承接南边通达人群的消费需求，毕竟消费习惯一般以就近为主，并且是首选。商业模式的升级是势在必行的一个趋势。从中央习大大在中央财经委第五次会议上指出，精准把握消费升级带来的市场机遇。从南京市委书记提出重视加大产业结构优化，加快对沉浸式等相关产业的引进。因此，结合项目在大学城这一独特的地理优势，我们专门为年轻人打造了这么一个以沉浸式体验为主题的街区，以此填补区域商业市场空白，满足个性化消费需求的迭代升级。当IM IN街区改造完成后，我们将能够成为区域内年轻人体验沉浸潮玩的首选，和周围的其他商业形成差异化竞争。二、    本体篇项目总建体量近3万㎡，由10栋商业体组成。外侧以餐饮为主，内侧则是本次重点打造的沉浸潮玩核心所在。整个项目分为三大主题街区，将项目分为潮π先锋街，后湖IN巷、星空美食街。1.    潮π先锋街分为“四区、一中心”。四区分别为：潮玩区——以密室逃脱、剧本桌游、私人影咖、VR电竞等为主潮尚区——以主题咖啡、潮牌零售、文创手作等为主潮趣区，以换装体验、动漫周边、手办盲盒为主鲜赏区——以饮品、烘焙、网红小吃为主2.    后湖IN巷：包含8#、10#两栋独立商业体，未来我们的重餐饮主要集中在这些区域。8#，我们将打造以网红中式料理为主的餐饮街，周边为各式各样的中式餐饮如：烤鸭、徽菜、江宁肚包鸡等； 10#，规划网红菜市场，精品生活超市，中间打造一个以星河为主题的集中就餐区域，同时招商引进大型餐饮：婚宴餐厅，超市入口规划中式快餐、糕点等，内侧小铺规划化妆品、手工饰品等。3.    星空美食街9#规划星空美食街，打造特色小吃一条街：成都小吃、烧烤炸串、音乐餐厅、锅贴麻辣烫等，南入口规划音乐餐厅等，左沿街位置规划生活配套：文具、中国电信等。三、    规划篇三大广场：入口广场（改建）与地铁无缝对接，带动超强人气，入口广场将打造网红景观，吸引人气。爱豆广场：特设大型中心舞台，是整个潮玩天地的核心，每逢盛大节日或活动时，广场将会精心布置，营造不同的节日气氛，提供舒适、愉悦的购物、娱乐环境。爱豆广场主要为商家提供一个商品展示的舞台，让消费者和商家有一个更大的交流空间。各类服装表演秀及商品推广活动可在这大型广场进行，由爱豆广场由人流向外散开，使消费者能方便的到达任何一家店铺。中心广场：还特色网红打卡，网红直播广场，拍照留念，刷爆朋友圈。 8#10#沿河观景平台，五光十色彩灯、优美音乐，规划精品超市、大型餐饮及各式各样美食、潮玩享受欢乐时光。三大广场合理分布人流，科学分散压力，最大限度聚集人气，美化项目内容，不仅彰显商业街的繁华，更凸显商业之外的人文关怀，让消费者流连忘返。“潮流体验+社交空间+网红打卡”的潮流街区业态升级：结合年轻群体消费趋势，在引入餐饮、娱乐业态时，注重对跨界融合餐饮、沉浸潮玩业态的引进，以期通过单一门店实现物质和精神的双重享受。亮化灯光设计，打造夜态片区，融合餐饮美食升级“深夜食堂”、新潮市集与休闲文化、演艺、酒吧，成为大学城的沉浸夜巷。品牌升级、形象升级：1、国内特色餐饮、异国餐饮，引入知名标杆人气品牌2、西式快餐、面包烘焙、甜品奶茶等，引入知名连锁标杆品牌

层高：5米 柱距： 水电：有 停车位：250 两公里内周边人口：350000 烟道：有